Полезное о ипотеке

Для большинства россиян ипотечный кредит является единственной возможностью обзавестись собственным жильем. Преимущества ипотеки – большие суммы и длительные сроки кредитования. Это позволяет получить финансирование на приемлемых условиях: ежемесячные платежи получаются необременительными и не создают чрезмерной нагрузки на бюджет заемщика. Действующим законодательством сроки ипотечных кредитов не ограничиваются. Это означает, что получить ипотеку на покупку или строительство жилья можно и на 10, и на 50, и на 100 лет. Но в реальности срок финансирования зависит от целого ряда факторов, касающихся как самого банка, так и заемщика, а также особенностей конкретного кредита. Что влияет на срок ипотеки Банки не обязаны выдавать ипотечные кредиты – это является лишь их правом. Поэтому, если речь не идет о государственных ипотечных программах («Молодая семья», «Военная ипотека» и пр.), они самостоятельно определяют, на какой срок кредитовать заемщиков. При этом учитываются следующие факторы: Возраст заемщика. Стандартный диапазон – от 21 года до 70 лет, но есть банки, которые выдают ипотеку и 18-летним клиентам (почти всегда в таких случаях привлекаются поручители и созаемщики). Что касается верхней возрастной границы, то она учитывается на момент окончательного погашения задолженности. Соответственно, чем моложе заемщик, тем больше срок кредитования, на который он может рассчитывать. Платежеспособность клиента. Если банк видит, что заемщику трудно либо невозможно вносить крупные ежемесячные платежи, он или сокращает сумму ипотеки, или увеличивает срок финансирования. Стоимость покупаемого объекта недвижимости. Крупную ипотеку погасить за короткое время практически невозможно, поэтому увеличение срока кредитования в данном случае выглядит логичным решением. Семейное положение заемщика. Молодые семьи в обозримом будущем обзаводятся детьми, в результате чего их ежемесячные расходы значительно возрастут, а молодая мама в течение определенного времени работать не сможет. В этом случае банк может увеличить срок ипотечного договора. Свое влияние оказывает наличие и размер первоначального взноса. Если заемщик сразу оплачивает 50% или 70% стоимости жилья, он может взять ипотеку в сравнительно небольшой сумме, которую реально вернуть в короткие сроки. Максимальный и минимальный срок ипотеки Все ипотечные кредиты, выдаваемые российскими денежно-кредитными учреждениями, делятся на три категории. Краткосрочные – до 10 лет. Стоит отметить, что небольшие сроки кредитования (например, 2 или 5 лет) – не самый выгодный вариант как для банка, так и для заемщика. Кредитор теряет часть дохода, поскольку за короткое время успевает «набежать» небольшая сумма процентов, а заемщику приходится платить крупные ежемесячные взносы. Среднесрочные – от 10 до 20 лет. Наиболее распространенный вариант, позволяющий банку получить адекватную сумму дохода, а заемщику – рассчитаться по кредиту без чрезмерной нагрузки на свой ежемесячный бюджет. Долгосрочные – от 20 до 30 лет. Вариант оптимален, когда необходимо минимизировать сумму ежемесячных платежей, особенно при высокой стоимости объекта недвижимости. Более чем на 30 лет ипотечные кредиты в России не выдаются, хотя законодательных ограничений по срокам такого финансирования не предусмотрено. Предложения банков на текущий год # Банк Вид кредита Срок 1 Транскапиталбанк Покупка недвижимости от 12 до 300 мес. 2 Росбанк Новостройка от 36 до 300 мес. 3 Альфа-Банк Cтроящееся жилье от 36 до 300 мес. 4 Газпромбанк Новоселы от 36 до 360 мес. 5 Банк Открытие Новостройка от 36 до 360 мес. 6 Инвестторгбанк Готовое жилье от 12 до 300 мес. 7 Фора-Банк Готовое жилье от 36 до 300 мес. 8 Совкомбанк Новостройка от 24 до 360 мес. 9 Московский Индустриальный Банк Новостройка от 12 до 360 мес. 10 Банк ВТБ Вторичное жилье от 12 до 360 мес. Как увеличить срок ипотеки Срок финансирования зависит от степени доверия банка к заемщику. Чтобы его увеличить, воспользуйтесь следующими рекомендациями: обращайтесь в банк, где находитесь на зарплатном или пенсионном обслуживании; привлекайте поручителей и созаемщиков; подтверждайте документально не только основной, но и все дополнительные источники заработка, в том числе не связанные с профессиональной деятельностью (например, доход от дивидендов по акциям или от сдачи в аренду объектов недвижимости); предложите банку дополнительный залог кроме приобретаемой квартиры (чем больше имущества имеется у заемщика, тем выше степень доверия к нему со стороны банка). Помните о наличии и состоянии кредитной истории. Ее отсутствие расценивается как негативный фактор, поскольку банк лишается возможности проверить финансовую ответственность заемщика. Сроки ипотеки по государственным программам Военная ипотека предоставляется военнослужащим в возрасте от 22 до 45 лет. Верхний возрастной предел объясняется тем, что военные выходят на пенсию раньше, чем остальные граждане, что сказывается на платежеспособности. Соответственно, максимальный срок предоставления военной ипотеки составляет 23 года. Если говорить об ипотечных кредитах молодым семьям, то для получения данного кредита возраст каждого из супругов не должен превышать 35 лет. Например. Если старшему из них исполнилось 32 года, а банк выдает ипотеку лицам не старше 60 лет – соответственно, максимальный срок в данном случае составляет 28 лет. Некоторые банки выдают ипотеку пенсионерам. Напрямую срок таких кредитов они не ограничивают, но всегда существует верхняя возрастная граница для заемщика, по достижении которой задолженность должна быть полностью погашена. Например. Если пенсионер обратился за кредитом в возрасте 65 лет, а банк выдает ипотеку лицам до 75 лет – это значит, что максимальный срок финансирования в данном случае составит 10 лет.

Весной 2020 года состоялось заседание российского правительства, на котором обсуждались проблемы рынка жилья. Озабоченность специалистов и высшего руководства страны вызывал тот факт, что из-за экономического кризиса, который дополнительно усилился в связи с пандемией коронавируса, значительно сократился спрос на жилую недвижимость. Так, согласно проведенным исследованиям, рынок жилья «просел» на 65%. Стало очевидным, что если не предпринять экстренных мер по исправлению ситуации, может серьезно пострадать строительная отрасль: дальнейшее снижение спроса на жилье приведет к падению объемов строительства, в результате чего застройщики будут вынуждены сокращать работников, а сокращение доходности станет причиной уменьшения налоговых поступлений в бюджет. В качестве одной из мер по исправлению ситуации было принято решение о выдаче населению ипотечных кредитов с одновременным предоставлением государственной субсидии. Изначально было предусмотрено, что льготная ипотека будет предоставляться с 17 апреля по 1 ноября 2020 года, однако впоследствии данный период продлили до 1 июля 2021 года. Условия льготного ипотеки под 6,5% в 2021 Суть кредитного предложения в том, что ипотека выдается под 6,5% годовых независимо от сложившегося на рынке уровня процентных ставок. Разница между льготной и рыночной ставкой компенсируется за счет субсидий из государственного бюджета. Льготная ипотека под 6,5% выдается только для покупки квартир в новостройках. Дом может быть сданным или строящимся, но жилье должно приобретаться у застройщика с заключением договора: купли-продажи (если дом уже сдан); участия в долевом строительстве (заключается на любом этапе строительства до сдачи дома); уступки права требования. Льготную ипотеку невозможно получить для совершения следующих сделок с недвижимым имуществом: покупка жилья на вторичном рынке (квартиры, комнаты, долей на право владения); приобретение нежилой недвижимости; покупка апартаментов; приобретение частного дома (комнаты, долей на право владения). Таким образом, получить льготную ипотеку можно лишь при одновременном выполнении двух условий: объектом сделки является квартира в строящемся либо сданном многоквартирном доме, причем она приобретается у юридического лица. В какой сумме можно взять ипотеку под 6,5% Регион жилья Сумма кредита Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область До 12 млн рублей Иной регион До 6 млн рублей Речь идет о максимальных суммах кредта, при этом приобретаемое жилье может стоить и дороже (разницу придется оплачивать за счет собственных средств). Кому дают ипотеку под 6,5 процентов годовых Единственным требованием к заемщикам, которое предъявляется на федеральном уровне, является наличие российского гражданства. Это означает, что воспользоваться льготной ипотекой может любой дееспособный гражданин страны независимо от семейного положения, возраста, наличия иждивенцев и иных факторов. Однако банки вправе предъявлять собственные требования к клиентам, с учетом собственной кредитной политики и внутренних правил. Это может касаться кредитной истории, уже имеющейся долговой нагрузки, возраста, наличия детей и других ограничений. Можно ли взять несколько ипотек с господдержкой под 6,5% Программа, утвержденная на федеральном уровне, не предусматривает ограничений по количеству льготных ипотечных кредитов под 6,5%, оформляемых на одного заемщика. Это означает, что один и тот же человек может воспользоваться льготной ипотекой для покупки двух, трех и более квартир при условии, что он является платежеспособным и соответствует другим требованиям банка-кредитора. Квартиры, приобретенные с привлечением программы льготной ипотеки под 6,5%, можно продавать, дарить и совершать с ними иные действия. Жилье может не использоваться для постойного проживания и являться не единственным для семьи. Как получить льготную ипотеку под 6,5% Выдача программы льготной ипотеки под 6,5% является правом банка, но не его обязанностью. В настоящее время такие кредиты предоставляются большинством крупных финансово-кредитных учреждений России. Условия получения льготной ипотеки зависят от конкретного банка, в большинстве случаев для этого нужно: заранее подобрать подходящую квартиру в новостройке; собрать пакет документов (паспорт, подтверждение наличия и размера заработка, договор на покупку квартиры и др. – в зависимости от банка); обратиться с соответствующим заявлением (предварительную заявку можно подать онлайн); подготовить документы для привлечения дополнительных мер государственной поддержки – при наличии такой возможности (материнский капитал, региональная субсидия и пр.). Рекомендуется заранее просчитать сумму переплаты, размер ежемесячных взносов и другие параметры ипотечного кредита. Чтобы получить ипотечный кредит с государственной поддержкой, необходимо сделать стартовый взнос в сумме не менее 15% от стоимости приобретаемой квартиры. Например. Если цена жилья составляет 4 млн. рублей, то потребуется внести как минимум 600 тысяч рублей. Стоит отметить, что речь идет именно о минимальной сумме стартового взноса. Например, если при стоимости квартиры в 4 млн. рублей внести своими деньгами 1,5 млн. рублей, то можно взять ипотечный кредит в меньшей сумме – 2,5 млн. рублей, что позволит уменьшить сумму переплаты. Стартовый взнос можно делать с использованием других видов государственной поддержки – например, региональных субсидий, материнского капитала, а также финансовой помощи в сумме 450 тысяч рублей, которая предоставляется многодетным семьям, приобретающим жилье в ипотеку. Можно ли рефинансировать ипотеку с господдержкой под 6,5% В настоящее время рефинансирование ипотеки под 6,5% действующей программой не предусмотрено. Нельзя использовать программу льготной ипотеки для рефинансирования полученных ранее ипотечных кредитов.

Рефинансированием называется пересмотр кредитных обязательств с целью снижения ежемесячных платежей за счет увеличения срока кредитования. Услуга предоставляется многими банками как для своих, так и для сторонних клиентов. Она востребована заемщиками, которые в силу определенных обстоятельств не в состоянии своевременно и в полном объеме обслуживать свои долги, но при этом не хотят допускать просрочек и портить кредитную историю. Особенности и процесс рефинансирования ипотеки При рефинансировании кредитный договор составляется на более щадящих условиях по сравнению с первоначальным вариантом. Услуга позволяет: снизить ежемесячную нагрузку на бюджет клиента; изменить валюту кредитования (это особенно актуально в периоды нестабильности валютных курсов); сохранить положительную кредитную историю; избежать пеней, штрафов и прочих санкций за неспособность обслуживать кредитные обязательства; сохранить в своей собственности недвижимость, которая находится в залоге у банка-кредитора. Процесс рефинансирования ипотеки в целом напоминает получения потребительного кредита, но если делать это в своем банке, процесс пройдет быстрее и с меньшим количеством формальностей. Как делается рефинансирование ипотеки в своем банке При намерении рефинансировать ипотеку рекомендуется в первую очередь обратиться в свой банк, поскольку он может предоставить клиенту более выгодные условия по сравнению со сторонними финансово-кредитными учреждениями. Некоторые банки соглашаются пересмотреть условия кредитного договора в пользу клиента даже при отсутствии действующих программ рефинансирования (в частном порядке). Как правило, они увеличивают срок кредитования, что позволяет уменьшить сумму ежемесячного платежа. В некоторых случаях (при наличии документально подтвержденных оснований – например, внезапная потеря работы, резкое и непредвиденное снижение дохода, проблемы со здоровьем и пр.) банк может предоставить кредитные каникулы или уменьшить процентную ставку. Чтобы рефинансировать ипотеку в своем банке, нужно обратиться с соответствующим заявлением и заполнить анкету. Во многих случаях это делается онлайн через личный кабинет в Интернет-банкинге с указанием своих данных (паспорт, адрес регистрации, место работы, уровень дохода и пр.), а также реквизитов кредитного договора. Как правило, банк дает ответ в течение 3-х суток, но на практике этот срок часто сокращается до 1 дня. При получении положительного ответа нужно будет собрать и представить в банк пакет необходимых документов. Как происходит рефинансирование ипотеки в другом банке В данном случае процесс усложняется, поскольку потребуется дополнительно решать вопросы со страхованием и с переоформлением залогового имущества на другого кредитора. Порядок рефинансирования ипотеки: Подготовка необходимой документации (подтверждение дохода, паспорт и пр.). Подача заявления в отделении банка или через сайт. Оценка объекта недвижимости с учетом текущих рыночных реалий. Уточнение и корректировка тарифов по личному и имущественному страхованию (при этом нужно уточнить, влияет ли наличие страхового полиса на ставку по кредиту). Подписание договора о рефинансировании ипотеки. Перевод рефинансируемой суммы на счет кредитора. Далее необходимо подать в Росреестр или Многофункциональный центр пакет документов для переоформления залога, предварительно оплатив госпошлину. В него входит: Свидетельство на право собственности. Справка об отсутствии задолженности. Письмо банка-кредитора в адрес регистрирующего органа о том, что клиент исполнил текущие обязательства. Заявления о переоформлении залога со стороны заемщика и банка. Выписка по ссудному счету. Договор ипотечного кредитования (оригинал и копия). Для снятия обременения необходимо присутствие уполномоченного сотрудника банка, либо доверенность банка, оформленная на заемщика. Далее все документы о залоге передаются в новый банк. Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки Перечень документации для процедуры рефинансирования ипотеки определяется конкретным банком с учетом собственной кредитной политики, особенностей конкретного ипотечного кредита и других факторов. Обычно пакет включает: Договор ипотеки; Выписки по кредитному счету (чтобы подтвердить отсутствие просрочек по обслуживанию долга). Паспорт заемщика, а также поручителей (при их наличии). Подтверждение дохода (обычно 2-НДФЛ или на бланке банка). Копия трудовой книжки и контракта. Справка об оставшейся сумме задолженности. Согласие на проверку кредитной истории. Отчет или акт об оценке объекта недвижимости. Подтверждение права собственности на объект недвижимости. Также необходимо представить документы о переоформлении залога. Это делается после того, как данная процедура будет официально отражена в Росреестре. Если рефинансирование осуществляется в том же банке, то предоставление многих документов не потребуется (например, он самостоятельно проверит отсутствие просрочек по текущим платежам). Иногда может потребоваться официальное согласие супруги или органов опеки. Это зависит от условий приобретения объекта недвижимости. Например, если квартира куплета с привлечением материнского капитала, или он использовался для досрочного погашения части долга, то согласие органов опеки является обязательным. Дополнительные расходы До предоставления документов о переоформлении залога новый банк может установить повышенную процентную ставку, что приведет к дополнительным переплатам. Это обусловлено тем, что в течение данного периода ипотечный кредит будет считаться необеспеченным. В большинстве случаев решение всех вопросов с обременением занимает примерно месяц. Также могут появиться дополнительные расходы по следующим причинам: расторжение прежнего страхового договора и заключение нового, в пользу другого банка; оплата услуг по оценке объекта недвижимости; госпошлина за проведение оформительских процедур. В некоторых случаях сделка проводится с привлечением посредников, услуги которых также являются платными. Когда перекредитование выгодно Процедура имеет смысл, если приведет хотя бы к одному из следующих результатов: снижение ежемесячного платежа; уменьшение суммы переплаты по ипотеке; сокращение срока кредитования без существенного увеличения нагрузки на свой бюджет. Когда перекредитование невыгодно маленький срок (в пределах 2-3 лет) до полного погашения долга; небольшая сумма остатка по кредиту (например, 500 тыс. или 1 млн. рублей); незначительная разница в процентной ставке (сопутствующие расходы могут оказаться сопоставимыми с выгодой от рефинансирования); отсутствие подтвержденного дохода или его невысокий уровень (банк или откажет в рефинансировании, или назначит повышенную процентную ставку); стоимость объекта недвижимости меньше или равна сумме оставшегося долга (ее не хватит для оформления залога, и понесенные затраты окажутся напрасными). Заниматься рефинансированием ипотеки бессмысленно, если за последние 2-3 года имеются просрочки по другим кредитам.

Ипотечное кредитование – долгосрочный вид финансирования, при котором деньги выдаются на десятки лет. За это время у заемщика могут серьезно измениться жизненные обстоятельства, обусловленные следующими факторами: снижение заработка; потеря работы; рождение и взросление детей (затраты на их содержание постоянно растут); проблемы со здоровьем, в том числе по причине возраста (лечение может потребовать значительных расходов, не исключены инвалидность или смерть); непредвиденные ситуации, приводящие к убыткам (пожар, ограбление, потеря части имущества или дохода в связи с судебным решением, и пр.). Это приводит к тому, что у банка, выдавшего ипотеку, появляются дополнительные риски. С целью их минимизации финансово-кредитные учреждения ввели возрастные ограничения для клиентов, желающих получить ипотечный кредит. Ограничения по возрасту для получения ипотеки Законодательством установлено, что получать любые кредиты могут все полностью дееспособные российские граждане старше 18 лет. Верхний возрастной предел не ограничивается: это означает, что теоретически получить кредит человек может и в 80, и в 100 лет. Банки вправе самостоятельно устанавливать возрастные рамки для своих клиентов. Законодательство разрешает им делать это для минимизации коммерческих рисков, связанных с возможной утратой заемщиками своей платежеспособности. При этом финансовые учреждения руководствуются текущей рыночной конъюнктурой, собственной кредитной политикой и другими факторами. Большинство банков устанавливает верхний возрастной предел для получателей ипотеки в диапазоне 65-75 лет. Некоторые банки не работают с люцами старше 60 лет, а многие готовы сотрудничать с клиентами 80 лет и более. Но в любом случае данное возрастное ограничение действует на дату полного закрытия всех расчетов по ипотечному договору. Это означает, что если банк установил возрастной лимит 75 лет, то теоретически он может выдать ипотечный кредит 70-летнему клиенту, но не более чем на 5 лет. На что влияет возраст заемщика Чем старше человек, тем меньше у него шансов получить одобрение по заявке на ипотеку, и тем менее выгодные для него условия будут предложены в случае положительного ответа. Возраст может влиять на следующие условия кредитования: Срок. Если 35-летний клиент может получить ипотеку на 25-30 лет, то 60-летнему клиенту банк предложит кредит в лучшем случае на 10-15 лет. Сумма, процентная ставка. Чем старше заемщик, тем меньше сумма финансирования и выше процентная ставка по кредиту. Страховка. Банки не имеют права навязывать покупку страховых полисов, но если заемщик в возрасте откажется его оформлять, его заявку отклонят под любым благовидным предлогом (банк не обязан информировать клиента о причинах отказа). Более того: стоимость страховки для возрастного клиента будет выше по сравнению с молодым. Стартовый взнос. Чем старше заемщик, тем больше сумма, которую банк потребует внести в качестве начального взноса при покупке недвижимости. Последний пункт обычно проблемой не является, поскольку с возрастом у людей уже имеются определенные накопления, причем зачастую в довольно крупной сумме. Ипотека «Молодая семья» Программа направлена на оказание помощи молодым семьям в вопросе приобретения жилья. Ее условиями предусмотрено, что до 35-40% стоимости объекта недвижимости погашается за счет средств бюджета. Ипотечные кредиты в рамках программы «Молодая семья» выдаются Сбербанком России при условии, что хотя бы одному из супругов на момент заключения договора еще не исполнилось 35 лет. Военная ипотека Воспользоваться данной ипотекой могут военнослужащие-контрактники, являющиеся участниками накопительно-ипотечной системы в течение как минимум трех лет. Ее условиями определено, что взять ипотечный кредит военнослужащий может до выхода на пенсию. Обычно этот возраст составляет 45 лет. При этом некоторые банки подчеркивают, что учитывают данное ограничение на момент полного погашения кредита. Социальная ипотека для бюджетников В России действует несколько ипотечных программ, разработанных специально для работников бюджетной сферы. Для каждой из них действуют свои возрастные ограничения. Программа «Земский доктор» предусматривает выдачу ипотечных кредитов врачам в возрасте не старше 45 лет при условии минимального медицинского стажа от 3 лет. Аналогичная программа действует в отношении медработников, которые трудоустроены и проживают в сельской местности: для них возрастное ограничение составляет 35 лет. Учитель может взять социальную ипотеку только в том случае, если его педагогический стаж в государственных учреждениях образования составляет не менее трех лет, а возраст – до 35 лет (но в некоторых регионах установлено ограничение до 30 лет). Доступна государственная ипотечная программа для молодых ученых. Ей может воспользоваться научный работник в возрасте до 35 лет (для докторов наук возрастное ограничение выше – до 40 лет) при условии наличия стажа работы в государственном учреждении от 5 лет. Дальневосточная ипотека Программа реализуется при государственной поддержке и направлена на помощь семьям, желающим приобрести жилье в Дальневосточном федеральном округе. Ипотечные кредиты выдаются по льготной ставке 2% годовых. Получить финансирование могут семьи, в которых обоим супругам на момент подписания ипотечного договора не исполнилось 35 лет (при этом один из супругов выступает в качестве заемщика, другой – созаемщика). Воспользоваться данной программой могут не состоящие в браке граждане не старше 35 лет при наличии несовершеннолетнего ребенка, являющегося гражданином России. Сводка по предложениям банкам # Банк Вид кредита Возраст 1 Транскапиталбанк Покупка недвижимости 20-75 лет 2 Росбанк Новостройка 20-64 лет 3 Альфа-Банк Cтроящееся жилье 21-70 лет 4 Газпромбанк Новоселы 20-65 лет 5 Банк Открытие Новостройка 18-65 лет 6 Инвестторгбанк Готовое жилье 20-75 лет 7 Фора-Банк Готовое жилье 21-65 лет 8 Совкомбанк Новостройка 20-85 лет 9 Московский Индустриальный Банк Новостройка 22-65 лет 10 Банк ВТБ Вторичное жилье 21-70 лет

Для большинства населения ипотека является единственной возможностью приобрести собственное жилье. Данный вид кредита имеет две особенности: крупная сумма финансирования и длительные сроки кредитования, поэтому к заемщикам предъявляются высокие требования. Одним из них является ограничение минимального возраста. Это означает, что для получения ипотеки недостаточно быть совершеннолетним. Несмотря на то, что 18-летние граждане являются полностью дееспособными и по закону вправе обращаться за кредитами и займами, для ипотечного кредитования необходимо соответствовать более жестким возрастным рамкам. Почему банки ограничивают минимальный возраст Есть несколько причин, по которым молодые заемщики не могут рассчитывать на получение ипотеки. Основными из них являются: Недостаточный уровень социальной и финансовой ответственности. В молодости люди более склонны совершать эмоциональные поступки и не всегда способны адекватно оценить свои возможности (особенно при отсутствии такого дисциплинирующего фактора, как собственная семья). Недостаточно стабильный и высокий заработок. Молодые работники редко имеют достойную зарплату, поэтому у них отсутствует возможность для обслуживания крупных долговых обязательств. Отсутствие минимально необходимого трудового стажа. Даже если молодой человек имеет опыт работы, он может оказаться недостаточным, поскольку для выдачи ипотечного кредита во многих случаях необходим стаж от 6 месяцев на последнем месте работы, при общем стаже не менее 12 месяцев в течение последних 5 лет. Кроме этого, молодые парни имеют обязательства перед военкоматом. Наличие отсрочки на пару лет или на время учебы в ВУЗе проблемы не решает, поскольку мужчин в России могут призывать на срочную службу до 27-летнего возраста. Находясь в армии, молодой человек не будет иметь возможности своевременно вносить платежи по ипотечному кредиту. Со скольки лет можно взять ипотеку Даже если возраст заемщика соответствует нижней границе, установленной банком, возможность и условия выдачи ипотеки могут зависеть от того, сколько ему лет. Например. Если банк предоставляет ипотечные кредиты заемщикам от 21 года, то для 21- или 23-летнего человека условия будут жестче по сравнению с 27-35-летним клиентом. Это касается следующих факторов: Срок кредитования. Чем моложе заемщик, тем выше риски (невысокий доход, возможность ухода в армию, также человек может завести семью и детей, что приведет к дополнительным расходам, и пр.). Чтобы их минимизировать, банк сокращает срок ипотечного договора. Сумма кредитования. Молодым заемщикам труднее обслуживать кредиты по сравнению с людьми в возрасте 27-35 лет. Следовательно, сумма ипотеки может быть снижена. Страховка. Ее стоимость для заемщиков младших возрастов часто оказывается выше по сравнению с более взрослыми клиентами. Отказаться от оформления полиса можно, но в этом случае банк или поднимет процент по ипотеке, или отклонит кредитную заявку под благовидным предлогом. Стартовая сумма. Чтобы дополнительно защитить себя от рисков, связанных с выдачей ипотеки молодым заемщикам, банк может увеличить минимальный размер начального взноса. От младших заемщиков банки часто требуют привести поручителей или созаемщиков, имеющих положительную кредитную историю и стабильный, высокий доход. Ипотека для коммерческой недвижимости Данный вид кредитования доступен уже состоявшимся бизнесменам и предпринимателям с безупречной финансовой репутацией. В данном случае особых возрастных ограничений может не предъявляться: главное условие – чтобы клиент имел устоявшийся, прибыльный бизнес, который позволит своевременно платить по кредиту. Во внимание принимается также текущая долговая нагрузка. Практика показывает, что указанным требованиям обычно соответствуют бизнесмены и предприниматели в возрасте от 25-30 лет. Военная ипотека Данный вид кредитования доступен не всем военнослужащим, а только тем, кто служит по контракту и соответствует определенным критериям (например, окончил военный ВУЗ). Кроме этого, контрактник должен не менее трех лет являться участником накопительно-ипотечной системы. Это накладывает естественные возрастные ограничения. Так, 21-летний военный вряд ли будет соответствовать всем предъявляемым требованиям: обычно претендовать на ипотечный кредит могут военнослужащие старше 25 лет. Но официально военная ипотека доступна всем заемщикам в возрасте от 21 до 45 лет. Ипотека для молодой семьи Данная программа субсидируется государством. Она направлена на оказание помощи молодым семьям в вопросе приобретения жилья, и предусматривает погашение до 35-40% его стоимости за счет бюджетных средств. Ипотечные кредиты в рамках программы «Молодая семья» выдаются Сбербанком России при условии, что каждому из супругов исполнилось не менее 21 года. Льготная ипотека для семей с двумя и более детьми Это сравнительно новое предложение на ипотечном рынке. Семьи, в которых рождается второй или последующий ребенок, может взять ипотеку под 6% годовых независимо от реального уровня процентных ставок на данный момент. Разницу между 6% и рыночной ставкой компенсирует Министерство финансов России. Льготная ставка сохраняется на весь срок действия ипотечного договора. Воспользоваться программой могут родители в возрасте от 21 года. Социальная ипотека для бюджетников Государство разработало несколько ипотечных программ для работников бюджетной сферы. Есть предложения для врачей и других медработников, для учителей, для молодых ученых. В последнем случае нижний возрастной предел составляет 23 года. Для остальных программ четких границ нет – но, например, учитель может взять социальную ипотеку только в том случае, если его педагогический стаж в государственных учреждениях образования составляет не менее трех лет. Аналогичное требование имеется в ипотечной программе «Земский доктор», разработанной для врачей. Исходя из этого очевидно, что воспользоваться социальной ипотекой вряд ли сможет учитель или врач моложе 25-27 лет. Какой возраст является лучшим для получения ипотеки Это зависит от конкретного банка, но в целом считается, что лучший ипотечный заемщик – это мужчина в возрасте 27-45 лет или женщина от 25 до 40 лет. Пятилетняя разница в верхней возрастной границе обусловлена тем, что в России женщины выходят на пенсию на 5 лет раньше, чем мужчины. Мужчины старше 27 лет стопроцентно решили все вопросы с военкоматом, а возраст 45 лет (у мужчин) и 40 лет (у женщин) оставляет достаточное количество трудоспособного времени, в течение которого заемщики сохраняют свою платежеспособность. Сводка по предложениям банкам # Банк Вид кредита Возраст 1 Транскапиталбанк Покупка недвижимости 20-75 лет 2 Росбанк Новостройка 20-64 лет 3 Альфа-Банк Cтроящееся жилье 21-70 лет 4 Газпромбанк Новоселы 20-65 лет 5 Банк Открытие Новостройка 18-65 лет 6 Инвестторгбанк Готовое жилье 20-75 лет 7 Фора-Банк Готовое жилье 21-65 лет 8 Совкомбанк Новостройка 20-85 лет 9 Московский Индустриальный Банк Новостройка 22-65 лет 10 Банк ВТБ Вторичное жилье 21-70 лет

Ипотека – долгосрочный вид финансирования, большинство договоров заключается на срок до 20-30 лет. За это время у заемщика могут измениться жизненные обстоятельства (снижение дохода, потеря работы, пополнение в семье, проблемы со здоровьем и пр.), в результате чего у него не будет возможности обслуживать свои долги на прежних условиях. Это приводит к необходимости пересмотра условий ипотечного договора в пользу заемщика. Процедура называется «рефинансирование ипотеки» и позволяет снизить нагрузку на бюджет клиента без ущерба для его кредитной истории. В договоре прописываются более щадящие условия по сравнению с первоначальным вариантом. В большинстве случаев ежемесячные платежи снижаются за счет увеличения срока кредитования. Еще одним поводом рефинансировать ипотеку может являться снижение процентных ставок на кредитном рынке. Например, если 5 лет назад человек взял ипотеку под 12% годовых, а сегодня такие же кредиты выдают под 7% годовых, имеет смысл рефинансировать задолженность, чтобы снизить долговую нагрузку и уменьшить общую сумму переплаты. Кто может рефинансировать ипотеку Услуга доступна всем заемщикам при соблюдении следующих условий: хорошая кредитная история (это касается не только текущего ипотечного кредита, но и других задолженностей); соответствие возрастным ограничениям (зависят от конкретного банка, обычно от 23 до 65 лет, верхняя планка учитывается на дату окончательного расчета); наличие подтвержденного дохода, достаточного для обслуживания долга и обеспечения жизнедеятельности (с учетом наличия иждивенцев). Для рефинансирования ипотеки заемщик должен переоформить залоговое имущество на нового кредитора. Банк, выдавший ипотечный кредит, дает свое согласие на досрочное погашение задолженности. Кому проще рефинансировать ипотеку Банки охотнее рефинансируют ипотечные кредиты заемщикам, которые уже являются их клиентами (например, находятся на зарплатном обслуживании). Также рассчитывать на благосклонность банка можно при наличии следующих факторов: возраст от 35 до 45 лет (человек уже состоялся в жизни, но до пенсии еще далеко); долг по ипотечному кредиту погашен наполовину или более; наличие поручителей, а также намерение рефинансировать сравнительно небольшую сумму (например, до 0,5 – 0,7 млн. рублей). В любом случае для рефинансирования ипотеки потребуется собрать немало документов, касающихся самого заемщика, ипотечного договора и передаваемой в залог недвижимости. Перечень зависит от конкретного банка, но многие документы являются стандартными. Документы, касающиеся заемщика Необходимо заполнить заявку-анкету на рефинансирование, а также представить общегражданский паспорт, ИНН и следующие документы: военный билет (касается только мужчин до 27-летнего возраста); свидетельство о браке или о его расторжении; подтверждение дохода (стандартный вариант – справка 2-НДФЛ, или на бланке банка); копия трудовой книжки (должна быть заверена по месту работы), контракт о трудоустройстве. Кроме этого, необходимо дать письменное согласие на проверку своей кредитной истории. Данный документ обычно заполняется непосредственно в банке. Документы, касающиеся ипотечного договора Необходимо представить выписку по ссудному счету, которая подтвердит факт отсутствия просроченных платежей. Также потребуются: ипотечный договор (один экземпляр всегда имеется у заемщика); график платежей; дополнительные соглашения (при наличии таковых); справка о размере текущей задолженности. Банк будет интересовать процентная ставка, сумма и срок договора, дата подписания и номер, валюта ипотечного кредита и другие сведения. Документы, касающиеся объекта недвижимости Данный пакет собирается и представляется в том случае, если новый банк предварительно дал положительный ответ по заявке на рефинансирование ипотеки. Необходимы следующие документы: выписка из государственного реестра недвижимости; договор купли-продажи и другие правоустанавливающие документы (при наличии таковых); справка о количестве зарегистрированных лиц; согласие на рефинансирование ипотеки от всех совершеннолетних членов семьи (может потребоваться нотариальное заверение); акт оценки объекта недвижимости (подтверждает стоимость с учетом текущих рыночных реалий); технический паспорт и регистрационное свидетельство; справка о составе собственников. Если при покупке объекта недвижимости использовался материнский капитал, то потребуется согласие органов опеки. Подготовка многих из перечисленных документов потребует дополнительных расходов на оплату госпошлин, а также услуг специализированных организаций. Список документов при рефинансировании ипотеки в своем или стороннем банке Если договор рефинансирования ипотеки оформляется в том же банке, то некоторые документы представлять не нужно. Это касается, в частности, самого договора, графика внесения платежей, а также дополнительных соглашений. Так, банк сам может проверить своевременность внесения платежей по ипотечному договору и отсутствие просрочек. Если заемщик находится на зарплатном обслуживании, ему не придется готовить справку 2-НДФЛ или другое подтверждение дохода, а также представлять копию трудовой книжки, контракта, приказа о приеме на работу и иные документы от нанимателя. Дополнительные документы В зависимости от ситуации для рефинансирования ипотеки могут потребоваться дополнительные документы: паспорт, подтверждение трудоустройства и уровня дохода от лиц, являющихся созаемщиками или поручителями; справка из жилищно-эксплуатационной службы или товарищества собственников об отсутствии долгов по коммунальным платежам; разрешение органов опеки, если при совершении сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних; страховые полисы по ипотечному договору. Иногда банки требуют дополнительное подтверждение личности: водительские права, СНИЛС, военный билет, загранпаспорт, дебетовые или кредитные карточки других банков.

Погашение финансовых обязательств не означает полного закрытия процедуры ипотечного кредитования. Необходимо пройти ряд формальностей и собрать документы, перечень которых зависит от условий ипотеки и конкретной ситуации. Если этого не сделать, возможны следующие неприятности: образование новой задолженности перед банком; проблемы с переоформлением недвижимости в собственность; невозможность совершения сделок (дарить, продавать, менять, закладывать и пр.) с приобретенной квартирой без согласия банка. Перед внесением последнего платежа уточните его сумму с точностью до копеек даже в том случае, если вы рассчитывались строго по графику. Это осуществляется через интернет-банкинг, с помощью звонка в колл-центр, или при личном посещении. Подтверждение отсутствия долга Возьмите в банке справку, подтверждающую закрытие расчетов по ипотечному кредиту. В ней, как минимум, должны иметься следующие сведения: ФИО клиента; информация о нулевом остатке по кредитному счету; номер ипотечного договора, а также даты его оформления и закрытия; фраза об отсутствии претензий; ФИО и должность лица, подписавшего справку. Дополнительно рекомендуется взять выписку с нулевым остатком по кредитному счету. Если банк не закрывает его автоматически, нужно написать заявление с требованием о его закрытии по причине полного исполнения кредитных обязательств. Получение закладной Оформление приобретаемой квартиры в залог осуществляется с помощью закладной. Это документ, представляющий собой именную ценную бумагу и регламентирующий отношения между банком и заемщиком по поводу залоговых отношений и ликвидации задолженности. Закладная является основанием для наложения обременения на заложенную недвижимость. Ее наличие исключает возможность совершения юридических сделок с находящейся в обременении квартирой (дарение, продажа и пр.) без согласования с кредитором. Поэтому после погашения задолженности банк обязан вернуть заемщику данный документ с отметкой об исполнении обязательств и полном отсутствии претензий. Снятие обременения с объекта недвижимости Для решения вопроса необходимо обратиться в Росреестр, но услуга в некоторых регионах предоставляется также многофункциональными центрами. Кроме полученной в банке закладной с записями об отсутствии претензий, требуется представить также следующие документы (перечень может варьироваться в зависимости от ситуации): паспорта заемщика и остальных собственников квартиры (если она оформляется на несколько человек); копии устава и учредительных документов банка; справка о погашении ипотеки с выпиской по кредитному счету и фразой об отсутствии задолженности; доверенность, выданная банком для снятия обременения (она не требуется при присутствии представителя банка); правоустанавливающие документы на объект недвижимости (договор приобретения, свидетельство о собственности или др.); заявление, составленное лично заемщиком по установленной форме; квитанция об уплате пошлины. По закону обременение с ипотечной квартиры должно быть снято в течение 10-14 дней, на практике срок не превышает 3-5 дней. Отслеживать процесс и увидеть результат можно через официальный сайт. После снятия обременения владелец получает полное право совершать с недвижимостью любые юридические сделки. Подтверждением этого является выдаваемая выписка из ЕГРП. Возвращение страховки При отсутствии страховых случаев заемщик вправе рассчитывать на возврат уплаченных страховых взносов. На практике это возможно при одновременном соблюдении двух условий: сумма полиса была оплачена единовременно на весь срок действия ипотечного договора; кредит был погашен досрочно. В этом случае заемщик вправе истребовать со страховой компании сумму страховки, пропорциональную оставшемуся периоду. Например, если ипотека выдавалась на 15 лет, но клиент ее погасил через 10 лет, то он может вернуть сумму страховки за 5 лет. В большинстве ситуаций страховые компании не оспаривают такие требования и возвращают деньги. В противном случае добиться выплаты можно через суд. Распределение долей после использования материнского капитала Данная процедура является обязательным условием, при котором разрешено использовать материнский капитал для покупки жилья в ипотеку. При этом доли распределяются не с учетом не только детей, но и второго супруга. В соглашении либо дарственной разрешено предусмотреть возможность перераспределения долей в случае рождения других детей. Минимальный размер доли действующим законодательством не предусмотрен. На практике обычно используется минимальный норматив жилой площади на одного человека, который в России составляет 12 кв. м. Распределить доли необходимо в срок до 6 месяцев с момента закрытия обязательств по кредиту на недвижимость. Это можно сделать следующими способами: оформлением договора дарения; по соглашению сторон; в судебном порядке – если сторонам не удалось договориться самостоятельно. В любом случае документы должны заверяться нотариально, после этого они будут иметь юридическую силу. Решить вопрос с распределением долей можно также в Росреестре. В этом случае каждый владелец получит отдельное свидетельство, подтверждающее его право собственности на свою долю. Можно ли взять ипотеку повторно Да, причем это разрешено делать даже при уже имеющемся незакрытом ипотечном кредите. Главный критерий – добросовестность заемщика (проверяется кредитная история) и его возможность рассчитываться по обязательствам (необходимо иметь соответствующий доход и залоговое имущество). Однако повторная ипотека возможна только на общих основаниях. Если человек ранее уже брал кредит по льготной программе (например, для бюджетников или военных), то воспользоваться данной возможностью еще раз нельзя, поскольку после получения ипотеки заемщик лишается статуса нуждающегося в улучшении жилищных условий.

Прямого запрета сдавать квартиру, взятую в ипотеку, в законодательстве нет. Вопросы аренды регламентируются Федеральными законами «Об обременении», «Об ипотеке», Гражданским кодексом, а также договором и прочими соглашениями заемщика с банком. Стандартными ограничениями являются: срок аренды – он не должен превышать длительность кредитного договора; необходимость оформления найма в соответствии с законодательством; запрет на использование арендуемого помещения в коммерческих целях. Последний пункт означает, что ипотечную квартиру нельзя сдавать под офис, магазин, склад и т. п. Как банки относятся к сдаче в аренду ипотечных квартир Банки полагают, что сдача квартиры в аренду приводит к снижению ее рыночной стоимости и, соответственно, делает ее менее ликвидной. В связи с этим практически всегда кредиторы запрещают посуточную аренду, поскольку это подразумевает быстрый и значительный износ квартиры. Главная проблема для банков в том, что они теряют возможность распоряжаться залоговым имуществом (например, выставлять его на продажу, если заемщик не рассчитывается по кредиту) до тех пор, пока в отношении данной квартиры действует договор найма жилого помещения. Проблему можно решить лишь в том случае, если в кредитном договоре прямо запрещена сдача ипотечной квартиры в аренду (или для этого требуются определенные условия, которые были проигнорированы заемщиком). Тогда договор найма может признаваться недействительным, что позволит досрочно выселить арендатора. Но подобные разбирательства банкам неинтересны, поскольку при невозможности заемщика платить по ипотеке, им нужно быстро продать квартиру и погасить долг. Как банк может запретить или ограничить аренду Часто в кредитном договоре содержится прямой запрет на аренду ипотечной недвижимости. Также возможны следующие варианты: банк разрешает аренду, указав это в кредитном договоре; данный вопрос нигде не регламентирован (с юридической точки зрения запрет отсутствует, что позволяет сдавать жилье); аренда разрешена лишь при соблюдении определенных условий. В последнем случае речь идет о дополнительных требованиях, направленных на минимизацию рисков банка, связанных с возможной порчей залогового имущества, а также с тем, что в ипотечной квартире будут проживать люди, не имеющие отношения к кредитным обязательствам. Такими требованиями могут являться: подача письменной заявки на разрешение аренды; увеличение стоимости страховки для покрытия дополнительных рисков порчи квартиры; согласование условий аренды (срок, стоимость и пр.) с банком; предоставление банку копии договора найма, сведений о квартиросъемщике и др. После изучения представленных документов и прочей информации банк принимает решение о возможности сдачи ипотечной квартиры. Как банк осуществляет контроль Кредитор вправе контролировать целевое использование и состояние залогового имущества. Поэтому представители банка могут проверять, кто проживает в квартире, какова интенсивность ее износа. Здесь могут возникать противоречия, поскольку ипотечное жилье, даже находящееся в залоге у банка, юридически является собственностью заемщика. Соответственно, проникать в квартиру можно только с его согласия. Но представители банка могут не только лично посещать квартиру, но и негласно опрашивать соседей, совершать телефонные звонки на домашний номер и беседовать с жильцами, и пр. В любом случае банки настаивают на проведении проверок. Если такой контроль предусмотрен кредитным договором, отказ заемщика пустить представителей банка в квартиру может расцениваться как нарушение условий. Что будет за несанкционированную сдачу в аренду ипотечной квартиры Банки располагают широким арсеналом средств привлечения к ответственности заемщиков, несанкционированно сдающих ипотечное жилье. В числе эффективных мер, вынуждающих владельца квартиры отказаться от сдачи ее в аренду – уведомление налоговых органов о неуплате налогов. Другими методами являются: вынесение устного или письменного предупреждения; наложение штрафа за несоблюдение условий ипотечного договора; требование досрочно погасить задолженность (такая возможность допускается действующим законодательством); повышение кредитных ставок и сокращение сроков действия договора (все делается в одностороннем порядке, согласие заемщика не требуется; принудительное выселение квартирантов, незаконно находящихся в квартире, в течение 30 суток без предоставления банком денежной компенсации (ее обязан будет выплатить недобросовестный заемщик). Помимо прочего, нарушение условий ипотечного договора может привести к ухудшению кредитной истории.

Ипотека — кредитно-финансовый инструмент, позволяющий приобретать жилье широким слоям населения, в том числе заемщикам со сравнительно невысоким доходом. Полученные деньги можно тратить только на покупку объекта недвижимости, выбор которого должен быть одобрен банком. Потребительские кредиты в большинстве случаев не имеют ограничений по направлениям использования. Банк интересует лишь полнота внесения платежей и своевременность окончательного расчета. Поэтому их можно рассматривать как альтернативу ипотеке. Каждый вариант имеет плюсы и минусы, выбор осуществляется в зависимости от конкретных обстоятельств: есть ситуации, когда с учетом всех факторов покупать жилье целесообразнее с помощью потребительского кредита. Преимущества и недостатки ипотеки Популярность ипотеки стабильно растет, что обусловлено следующими преимуществами: низкие процентные ставки (намного ниже по сравнению с потребительскими кредитами); длительные (до 30 лет) сроки погашения, что позволяет снизить сумму ежемесячных выплат; дополнительная и тщательная проверка чистоты сделки со стороны банка, что практически исключает риск приобретения жилья с «плохой» историей; множество программ кредитования (социальных, льготных, для военных, для многодетных семей и пр.); возможность получения большой суммы и, соответственно — уменьшения стартового взноса. Кроме этого, на суммы платежей по ипотеке предоставляется налоговый вычет, что фактически уменьшает их на 13% (при наличии официального дохода, облагаемого НДФЛ). Однако у ипотечного кредитования есть и ряд недостатков, основными из которых являются: длительность процедуры, жесткие требования к заемщикам (необходимо собирать множество справок); большая сумма переплат, которая на момент окончания договора может достигать стоимости 2-3 аналогичных объектов; необходимость передачи купленного жилья в залог (до полного расчета его нельзя продать, подарить, переоформить); дополнительные расходы как минимум на покупку страховки и на проведение оценки объекта недвижимости; ограничения в выборе квартиры или дома: объект должен быть одобрен банком. Обязательное условие ипотеки — стартовый взнос в сумме от 5 до 40% стоимости кредитуемого жилья. При отсутствии денег его можно сделать за счет материнского капитала или потребительского кредита. Преимущества и недостатки потребительских кредитов Несомненными плюсами являются: быстрота и простота получения: кредит можно взять уже в день обращения и только по паспорту; возможность потратить деньги на покупку жилья, которое банк не одобрил бы при оформлении ипотеки; отсутствие необходимости в предоставлении залога, привлечении поручителей, покупке страховки; возможность взять сразу несколько кредитов в разных банках. Что касается недостатков, то основными из них являются: высокие процентные ставки и небольшие сроки (до 7, редко до 10-15 лет); отсутствие налоговых льгот; сравнительно небольшие суммы; высокие ежемесячные выплаты; Кроме этого, при потребительском кредитовании банк не проводит проверку приобретаемой недвижимости, что увеличивает риск приобретения жилья с «плохой» историей. Пример расчета Предположим, для покупки жилья не хватает 1,5 млн. рублей, и есть два варианта — взять ипотеку на 15 лет под 11% годовых или потребительский кредит на 5 лет под 15% годовых. Для простоты расчета будем считать, что проценты и основной долг вносятся одинаковыми суммами в течение всего периода. При ипотеке: 1 500 000 руб. / 180 месяцев = 8 333 руб. в месяц (основной долг) 1 500 000 руб. * 11% / 12 = 13 750 руб. в месяц (проценты) 13 750 руб. + 8 333 руб. = 22 083 руб. ежемесячный платеж 13 750 руб. * 180 месяцев = 2 475 000 руб. (сумма переплаты) При потребительском кредите: 1 500 000 руб. / 60 месяцев = 25 000 руб. в месяц (основной долг) 1 500 000 руб. * 15% / 12 = 18 750 руб. в месяц (проценты) 25 000 руб. + 18 750 руб. = 43 750 руб. в месяц (ежемесячный платеж) 18 750 руб. * 60 месяцев = 1 125 000 руб. (сумма переплаты) Таким образом, при потребительском кредите сумма ежемесячных платежей почти вдвое больше, но сумма переплаты — почти вдвое меньше. Когда лучше брать потребительский кредит В большинстве случаев ипотека является оптимальным или единственно возможным способом покупки жилья. Но есть ситуации, когда целесообразно привлечь потребительский кредит, в их числе: Отсутствие или недостаток собственных средств для стартового взноса. Потребность в сравнительно небольшой сумме (например, 20% от стоимости недвижимости). Отсутствие официально подтвержденного дохода (без этого взять ипотеку практически нереально). Необходимость привлечь деньги на небольшой срок — например, до продажи машины, дачи, вступления в наследство и т. п. Отсутствие времени для оформления ипотеки (потребительские кредиты выдаются намного быстрее).

Кредит позволяет получить жилье в собственность, аренда жилплощади – сохранить мобильность, что особенно актуально при частой смене работы или ее разъездном характере. Важно учитывать, что при ипотеке человек платит за свою квартиру, а при аренде ежемесячно отдает сопоставимую сумму за чужую. Но в первом случае он должен это делать до погашения задолженности перед банком, а во втором – может прекратить в любой момент (например, подобрав более дешевое жилье). Ипотеку дадут не каждому, а арендовать квартиру может любой человек. Оба варианта имеют плюсы и минусы, выбор во многом зависит от конкретной ситуации. Что учесть при выборе Учитывайте специфику населенного пункта. Если в нем открылся новый престижный ВУЗ – это гарантирует приток студентов, что неизбежно приведет к удорожанию съемного жилья. Высокая стоимость аренды свойственна всем городам, которые по тем или иным причинам привлекательны для приезжих. Важный фактор – семейное положение. Одиноким удобнее снимать жилье (это позволяет быстро менять место проживания и работу в случае такой необходимости), семейным важна стабильность ввиду привязки к школе, детскому саду, кружкам, секциям и т. п. Если планируется длительный срок жить в одном месте, целесообразней взять ипотеку и вкладываться в собственное жилье. Иначе через несколько лет можно остаться и без денег (они уйдут за аренду), и без жилплощади (если хозяин потребует съехать). Учитывайте экономическую ситуацию в стране. Инфляция и девальвация помогают в выплате ипотеки (при условии, что она в рублях), и затрудняют съем жилья (аренда будет дорожать). Аргументы в пользу ипотеки Постоянное удорожание жилья, в то время как покупательская способность денег со временем снижается. Поэтому ипотека – это одна из самых эффективных мер по защите своих денег от обесценивания (они вкладываются в ликвидный актив). Право заемщика на получение налогового вычета, что фактически снижает сумму платежей по ипотеке на 13% (ставка НДФЛ). Оформление квартиры (дома) в свою собственность, с регистрацией всех членов семьи. Наличие социальных и льготных программ для разных слоев населения (многодетных семей, военнослужащих, бюджетников и пр.). Возможность делать любой ремонт. Низкие процентные ставки и длительные (до 30 лет) сроки кредитования. Использование материнского капитала для внесения стартового взноса, что позволяет приобрести жилье даже при полном отсутствии собственных средств. Важно помнить, что приобретаемый с привлечением ипотеки объект недвижимости тщательно проверяется юристами банка, поскольку он должен быть уверен в надежность и юридическую чистоту залогового имущества. Поэтому риск купить квартиру с плохой историей практически отсутствует. Аргументы в пользу аренды Не нужно собирать справки, подавать заявку, проводить оценку, покупать страховку, тратить время и деньги на прочие формальности. Заплатил – и сразу вселился, что особенно актуально для приезжих. Отсутствие долгосрочных обязательств: можно в любой момент сменить жилье – например, для переезда к новому месту работы, или просто в связи с появлением более дешевого варианта. При наличии высокого дохода – возможность одновременно копить деньги для приобретения собственного жилья, причем на этом легко получить дополнительный доход, разместив их на депозите. При падающем рынке недвижимости – возможность подождать снижения цен, чтобы купить жилье на максимально выгодных для себя условиях. Возможность всегда иметь жилье даже при снижении уровня дохода: не хватает денег – можно переехать в квартиру меньшей площади или снять комнату. Отсутствие необходимости собирать деньги для стартового взноса: достаточно иметь сумму, эквивалентную 1-3 арендным платежам. Возможность сохранить право на получение жилья по социальной программе – в ситуациях, когда получение ипотеки лишает права на приобретение льготной жилплощади. Аренда – незаменимый вариант для студентов, командированных сотрудников и прочих лиц, временно проживающих в городе. Выводы Аренда оптимальна для людей, не привязанных к месту, склонных часто менять работу и переезжать не только в другие районы города, но и в населенные пункты. Также это реальный выход из ситуации, когда приобретение собственного жилья не представляется возможным. Ипотека – удобное решение для людей, для которых важна стабильность в виде собственного жилья. Это грамотный вариант инвестирования, поскольку недвижимость всегда остается в цене, а сумма переплат банку частично «съедается» инфляцией.