Ипотека – разновидность целевого кредитования, предоставляемого в крупной сумме для приобретения недвижимости (чаще всего – жилья). Используется в России преимущественно для решения жилищной проблемы. Благодаря ипотеке жилье становится доступным массовому потребителю, купить его могут даже люди со сравнительно невысоким доходом.

В ипотеку приобретают дачи, земельные участки, машиноместа и гаражи, коттеджи, доли в строящихся и существующих многоквартирных домах.

Предприниматели и бизнесмены с ее помощью покупают производственные цеха, офисные помещения и здания, прочие объекты коммерческой недвижимости.

Основные признаки ипотечного кредитования

Кроме четко обозначенного целевого назначения, ипотека имеет следующие особенности:

  • длительный (в среднем 10-50 лет) срок финансирования;
  • наличие залога, в качестве которого может выступать строящийся, приобретаемый или уже имеющийся у заемщика объект недвижимости;
  • относительно низкие процентные ставки (особенно в сравнении с потребительским кредитованием).

Находящаяся в залоге недвижимость является собственностью заемщика. Он вправе проживать в ней, сдавать ее в аренду, ремонтировать и т. п., но не может продавать или дарить как полностью, так и частично до полного погашения обязательств перед банком.

Как работает ипотека

Клиент обращается в банк с просьбой профинансировать сделку по приобретению недвижимости. При этом заемщик должен удовлетворять ряду требований, основными из которых являются:

  • гражданство РФ (но есть банки, кредитующие и нерезидентов);
  • наличие постоянного дохода, позволяющего рассчитываться по кредиту;
  • соответствие возрастным ограничениям (обычно 21-65 лет, но возможны исключения);
  • хорошая кредитная история;
  • наличие ликвидного залога (в его качестве может выступать приобретаемое жилье).

Это стандартный перечень, но в каждом банке действуют собственные требования к заемщикам.

Банк рассматривает заявку со всеми документами (справками о доходах, поручительствами, особо изучается принадлежность залога и законность владения, и пр.). При принятии положительного решения клиент вносит стартовый взнос (его размер оговаривается заранее, обычно в пределах 5-30%), а банк доплачивает сумму, необходимую для покупки.

Отберут ли залог, если не платить ипотеку

При неспособности платить по кредиту следует уведомить банк о возникших затруднениях. Он может пойти навстречу и пересмотреть условия договора в пользу заемщика (уменьшить проценты, предоставить кредитные каникулы и пр.) при наличии у него уважительных причин, например:

  • внезапная потеря работы, например, из-за ликвидации предприятия, сокращения штатов и т. п., но – не по причинам компрометирующего характера (подтверждается трудовой книжкой и приказом об увольнении);
  • проблемы со здоровьем (подтверждается медицинскими справками);
  • непредвиденные обстоятельства, приведшие к порче или утрате имущества: пожар, затопление, квартирная кража, угон автомобиля и т. п. (подтверждается справками из уполномоченных органов – например, из МЧС или полиции).

Изъятие залога является крайней мерой, когда иными способами решить ситуацию не удалось (например, заемщик злостно уклоняется от исполнения обязательств по ипотеке), причем это возможно только по решению суда. Банк продает заложенную недвижимость, вырученные деньги направляет на погашение задолженности с процентами, а оставшуюся сумму возвращает должнику.

История и виды ипотеки

Термин «ипотека» появился еще в древней Греции (6 в. до н. э.). Так называли столб или жердь, устанавливаемый на земле должника в знак того, что она может быть изъята кредитором. Впоследствии смысл термина трансформировался, и под ним стало подразумеваться кредитование под залог.

В своем нынешнем виде ипотека существует в России с конца 1990-х годов, с ее помощью стране удалось значительно продвинуться в решении жилищной проблемы. Сегодня предлагаются следующие виды ипотеки:

  • стандартная – для широких слоев населения;
  • социальная – для малоимущих граждан (бюджетников, семей с двумя и более детьми, работников культуры и спорта, сотрудников соцзащиты и научных центров, и пр.);
  • военная – для военнослужащих-контрактников (государство предоставляет субсидии, направляемые на погашение долга по ипотеке);
  • «Молодая семья» – для семей, где хотя бы одному из супругов не исполнилось 35 лет.

Действующее законодательство разрешает полностью или частично гасить долг по ипотеке с помощью материнского капитала.

Законодательство об ипотеке

Главным документом, регулирующим отношения между кредиторами и заемщиками, является Закон «Об ипотеке», изданный в 1998 году (№ 102).

По мере развития программы ипотечного кредитования соответствующие корректировки были внесены в Земельный и Жилищный кодексы. Вопросы регистрации и оценки объектов недвижимости регламентируются законами соответственно № 218-ФЗ и № 135-ФЗ.

При покупке в ипотеку жилья на условиях долевого строительства следует знать основные положения закона № 214-ФЗ.