Ипотека – кредитование банками сделок по приобретению недвижимости, которая автоматически становится залоговым обеспечением по данному кредиту. При покупке жилья в ипотеку оно будет находиться в залоге у банка до полного погашения заемщиком своих обязательств.
В России ипотечное кредитование действует с 1998 года и регулируется соответствующим Федеральным законом, а также другими законодательными документами (в том числе издаваемыми Центробанком России).
Как работает ипотека
Данный вид кредитования может использоваться для покупки строящегося и готового жилья. В первом случае кредит может предоставляться как однократно, так и траншами – в соответствии с графиком внесения платежей, который составлен застройщиком и согласован с покупателем жилья.
Требования к клиентам со стороны банков варьируются в зависимости от специфики ситуации. В общем случае ими являются:
- Наличие документально подтвержденного заработка, достаточного для обслуживания кредита.
- Внесение первоначального взноса, размер которого обычно варьируется от 5% до 30% от суммы приобретаемого жилья (часто для этого разрешают использовать материнский капитал). Есть программы, не предусматривающие внесение стартового взноса.
- Страхование сделки. С помощью данной меры банки дополнительно страхуют себя от рисков невозврата кредита. По закону финансово-кредитные учреждения не вправе навязывать клиентам услуги по страхованию, но на практике отказ от оформления полиса является негласным поводом для отказа в кредитовании.
Ипотечные кредиты предоставляются не только россиянам, но и иностранным гражданам, к которым могут предъявляться более жесткие требования. Они касаются, в частности, размера подтвержденного дохода, минимального срока проживания на территории России, возрастных ограничений на моменты получения и погашения кредита.
Преимущества ипотеки
Данный вид кредитования является реальной возможностью решить жилищную проблему даже людям со сравнительно невысокими доходами. Помимо этого, оно является мощным стимулом для развития строительной и смежных отраслей (транспорт, производство стройматериалов, архитектура, дизайн) поскольку является эффективным механизмом финансирования сделок по купле-продаже жилья и, соответственно – стимулирования покупательского спроса. Прочими преимуществами являются:
- длительные сроки кредитования;
- возможность получения заемщиком вычетов по подоходному налогу на сумму уплаченных процентов (статья 220 НК РФ);
- юридическая чистота приобретаемой квартиры, поскольку она проверяется как минимум дважды – юридическими отделами страховой компании и банка.
Недостатки ипотеки
Наряду с очевидными преимуществами, она имеет и ряд недостатков:
- сравнительно высокие процентные ставки, что с учетом больших сроков кредитования приводит к значительным переплатам (до 100% первоначальной суммы);
- наличие дополнительных расходов, связанных с необходимостью оценки квартиры специализированной организацией, оформления полиса страхования, оплаты дополнительных банковских услуг;
- невозможность распоряжаться приобретенной квартирой (дарить, переоформлять, продавать) до полного погашения кредита;
- сложность оформления, обусловленная необходимостью подготовки большого пакета документов, прохождения проверки банковской службой безопасности и прочих формальностей.
Следует учитывать, что при невозможности рассчитываться по ипотеке банк вправе через суд изъять квартиру для погашения задолженности.