Прямого запрета сдавать квартиру, взятую в ипотеку, в законодательстве нет. Вопросы аренды регламентируются Федеральными законами «Об обременении», «Об ипотеке», Гражданским кодексом, а также договором и прочими соглашениями заемщика с банком. Стандартными ограничениями являются:
- срок аренды – он не должен превышать длительность кредитного договора;
- необходимость оформления найма в соответствии с законодательством;
- запрет на использование арендуемого помещения в коммерческих целях.
Последний пункт означает, что ипотечную квартиру нельзя сдавать под офис, магазин, склад и т. п.
Как банки относятся к сдаче в аренду ипотечных квартир
Банки полагают, что сдача квартиры в аренду приводит к снижению ее рыночной стоимости и, соответственно, делает ее менее ликвидной. В связи с этим практически всегда кредиторы запрещают посуточную аренду, поскольку это подразумевает быстрый и значительный износ квартиры.
Главная проблема для банков в том, что они теряют возможность распоряжаться залоговым имуществом (например, выставлять его на продажу, если заемщик не рассчитывается по кредиту) до тех пор, пока в отношении данной квартиры действует договор найма жилого помещения. Проблему можно решить лишь в том случае, если в кредитном договоре прямо запрещена сдача ипотечной квартиры в аренду (или для этого требуются определенные условия, которые были проигнорированы заемщиком). Тогда договор найма может признаваться недействительным, что позволит досрочно выселить арендатора.
Но подобные разбирательства банкам неинтересны, поскольку при невозможности заемщика платить по ипотеке, им нужно быстро продать квартиру и погасить долг.
Как банк может запретить или ограничить аренду
Часто в кредитном договоре содержится прямой запрет на аренду ипотечной недвижимости. Также возможны следующие варианты:
- банк разрешает аренду, указав это в кредитном договоре;
- данный вопрос нигде не регламентирован (с юридической точки зрения запрет отсутствует, что позволяет сдавать жилье);
- аренда разрешена лишь при соблюдении определенных условий.
В последнем случае речь идет о дополнительных требованиях, направленных на минимизацию рисков банка, связанных с возможной порчей залогового имущества, а также с тем, что в ипотечной квартире будут проживать люди, не имеющие отношения к кредитным обязательствам. Такими требованиями могут являться:
- подача письменной заявки на разрешение аренды;
- увеличение стоимости страховки для покрытия дополнительных рисков порчи квартиры;
- согласование условий аренды (срок, стоимость и пр.) с банком;
- предоставление банку копии договора найма, сведений о квартиросъемщике и др.
После изучения представленных документов и прочей информации банк принимает решение о возможности сдачи ипотечной квартиры.
Как банк осуществляет контроль
Кредитор вправе контролировать целевое использование и состояние залогового имущества. Поэтому представители банка могут проверять, кто проживает в квартире, какова интенсивность ее износа.
Здесь могут возникать противоречия, поскольку ипотечное жилье, даже находящееся в залоге у банка, юридически является собственностью заемщика. Соответственно, проникать в квартиру можно только с его согласия. Но представители банка могут не только лично посещать квартиру, но и негласно опрашивать соседей, совершать телефонные звонки на домашний номер и беседовать с жильцами, и пр.
В любом случае банки настаивают на проведении проверок. Если такой контроль предусмотрен кредитным договором, отказ заемщика пустить представителей банка в квартиру может расцениваться как нарушение условий.
Что будет за несанкционированную сдачу в аренду ипотечной квартиры
Банки располагают широким арсеналом средств привлечения к ответственности заемщиков, несанкционированно сдающих ипотечное жилье. В числе эффективных мер, вынуждающих владельца квартиры отказаться от сдачи ее в аренду – уведомление налоговых органов о неуплате налогов. Другими методами являются:
- вынесение устного или письменного предупреждения;
- наложение штрафа за несоблюдение условий ипотечного договора;
- требование досрочно погасить задолженность (такая возможность допускается действующим законодательством);
- повышение кредитных ставок и сокращение сроков действия договора (все делается в одностороннем порядке, согласие заемщика не требуется;
- принудительное выселение квартирантов, незаконно находящихся в квартире, в течение 30 суток без предоставления банком денежной компенсации (ее обязан будет выплатить недобросовестный заемщик).
Помимо прочего, нарушение условий ипотечного договора может привести к ухудшению кредитной истории.