Погашение финансовых обязательств не означает полного закрытия процедуры ипотечного кредитования. Необходимо пройти ряд формальностей и собрать документы, перечень которых зависит от условий ипотеки и конкретной ситуации. Если этого не сделать, возможны следующие неприятности: образование новой задолженности перед банком; проблемы с переоформлением недвижимости в собственность; невозможность совершения сделок (дарить, продавать, менять, закладывать и пр.) с приобретенной квартирой без согласия банка. Перед внесением последнего платежа уточните его сумму с точностью до копеек даже в том случае, если вы рассчитывались строго по графику. Это осуществляется через интернет-банкинг, с помощью звонка в колл-центр, или при личном посещении. Подтверждение отсутствия долга Возьмите в банке справку, подтверждающую закрытие расчетов по ипотечному кредиту. В ней, как минимум, должны иметься следующие сведения: ФИО клиента; информация о нулевом остатке по кредитному счету; номер ипотечного договора, а также даты его оформления и закрытия; фраза об отсутствии претензий; ФИО и должность лица, подписавшего справку. Дополнительно рекомендуется взять выписку с нулевым остатком по кредитному счету. Если банк не закрывает его автоматически, нужно написать заявление с требованием о его закрытии по причине полного исполнения кредитных обязательств. Получение закладной Оформление приобретаемой квартиры в залог осуществляется с помощью закладной. Это документ, представляющий собой именную ценную бумагу и регламентирующий отношения между банком и заемщиком по поводу залоговых отношений и ликвидации задолженности. Закладная является основанием для наложения обременения на заложенную недвижимость. Ее наличие исключает возможность совершения юридических сделок с находящейся в обременении квартирой (дарение, продажа и пр.) без согласования с кредитором. Поэтому после погашения задолженности банк обязан вернуть заемщику данный документ с отметкой об исполнении обязательств и полном отсутствии претензий. Снятие обременения с объекта недвижимости Для решения вопроса необходимо обратиться в Росреестр, но услуга в некоторых регионах предоставляется также многофункциональными центрами. Кроме полученной в банке закладной с записями об отсутствии претензий, требуется представить также следующие документы (перечень может варьироваться в зависимости от ситуации): паспорта заемщика и остальных собственников квартиры (если она оформляется на несколько человек); копии устава и учредительных документов банка; справка о погашении ипотеки с выпиской по кредитному счету и фразой об отсутствии задолженности; доверенность, выданная банком для снятия обременения (она не требуется при присутствии представителя банка); правоустанавливающие документы на объект недвижимости (договор приобретения, свидетельство о собственности или др.); заявление, составленное лично заемщиком по установленной форме; квитанция об уплате пошлины. По закону обременение с ипотечной квартиры должно быть снято в течение 10-14 дней, на практике срок не превышает 3-5 дней. Отслеживать процесс и увидеть результат можно через официальный сайт. После снятия обременения владелец получает полное право совершать с недвижимостью любые юридические сделки. Подтверждением этого является выдаваемая выписка из ЕГРП. Возвращение страховки При отсутствии страховых случаев заемщик вправе рассчитывать на возврат уплаченных страховых взносов. На практике это возможно при одновременном соблюдении двух условий: сумма полиса была оплачена единовременно на весь срок действия ипотечного договора; кредит был погашен досрочно. В этом случае заемщик вправе истребовать со страховой компании сумму страховки, пропорциональную оставшемуся периоду. Например, если ипотека выдавалась на 15 лет, но клиент ее погасил через 10 лет, то он может вернуть сумму страховки за 5 лет. В большинстве ситуаций страховые компании не оспаривают такие требования и возвращают деньги. В противном случае добиться выплаты можно через суд. Распределение долей после использования материнского капитала Данная процедура является обязательным условием, при котором разрешено использовать материнский капитал для покупки жилья в ипотеку. При этом доли распределяются не с учетом не только детей, но и второго супруга. В соглашении либо дарственной разрешено предусмотреть возможность перераспределения долей в случае рождения других детей. Минимальный размер доли действующим законодательством не предусмотрен. На практике обычно используется минимальный норматив жилой площади на одного человека, который в России составляет 12 кв. м. Распределить доли необходимо в срок до 6 месяцев с момента закрытия обязательств по кредиту на недвижимость. Это можно сделать следующими способами: оформлением договора дарения; по соглашению сторон; в судебном порядке – если сторонам не удалось договориться самостоятельно. В любом случае документы должны заверяться нотариально, после этого они будут иметь юридическую силу. Решить вопрос с распределением долей можно также в Росреестре. В этом случае каждый владелец получит отдельное свидетельство, подтверждающее его право собственности на свою долю. Можно ли взять ипотеку повторно Да, причем это разрешено делать даже при уже имеющемся незакрытом ипотечном кредите. Главный критерий – добросовестность заемщика (проверяется кредитная история) и его возможность рассчитываться по обязательствам (необходимо иметь соответствующий доход и залоговое имущество). Однако повторная ипотека возможна только на общих основаниях. Если человек ранее уже брал кредит по льготной программе (например, для бюджетников или военных), то воспользоваться данной возможностью еще раз нельзя, поскольку после получения ипотеки заемщик лишается статуса нуждающегося в улучшении жилищных условий.
  • Ангелина Витиевская
  • 25.10.2019
Прямого запрета сдавать квартиру, взятую в ипотеку, в законодательстве нет. Вопросы аренды регламентируются Федеральными законами «Об обременении», «Об ипотеке», Гражданским кодексом, а также договором и прочими соглашениями заемщика с банком. Стандартными ограничениями являются: срок аренды – он не должен превышать длительность кредитного договора; необходимость оформления найма в соответствии с законодательством; запрет на использование арендуемого помещения в коммерческих целях. Последний пункт означает, что ипотечную квартиру нельзя сдавать под офис, магазин, склад и т. п. Как банки относятся к сдаче в аренду ипотечных квартир Банки полагают, что сдача квартиры в аренду приводит к снижению ее рыночной стоимости и, соответственно, делает ее менее ликвидной. В связи с этим практически всегда кредиторы запрещают посуточную аренду, поскольку это подразумевает быстрый и значительный износ квартиры. Главная проблема для банков в том, что они теряют возможность распоряжаться залоговым имуществом (например, выставлять его на продажу, если заемщик не рассчитывается по кредиту) до тех пор, пока в отношении данной квартиры действует договор найма жилого помещения. Проблему можно решить лишь в том случае, если в кредитном договоре прямо запрещена сдача ипотечной квартиры в аренду (или для этого требуются определенные условия, которые были проигнорированы заемщиком). Тогда договор найма может признаваться недействительным, что позволит досрочно выселить арендатора. Но подобные разбирательства банкам неинтересны, поскольку при невозможности заемщика платить по ипотеке, им нужно быстро продать квартиру и погасить долг. Как банк может запретить или ограничить аренду Часто в кредитном договоре содержится прямой запрет на аренду ипотечной недвижимости. Также возможны следующие варианты: банк разрешает аренду, указав это в кредитном договоре; данный вопрос нигде не регламентирован (с юридической точки зрения запрет отсутствует, что позволяет сдавать жилье); аренда разрешена лишь при соблюдении определенных условий. В последнем случае речь идет о дополнительных требованиях, направленных на минимизацию рисков банка, связанных с возможной порчей залогового имущества, а также с тем, что в ипотечной квартире будут проживать люди, не имеющие отношения к кредитным обязательствам. Такими требованиями могут являться: подача письменной заявки на разрешение аренды; увеличение стоимости страховки для покрытия дополнительных рисков порчи квартиры; согласование условий аренды (срок, стоимость и пр.) с банком; предоставление банку копии договора найма, сведений о квартиросъемщике и др. После изучения представленных документов и прочей информации банк принимает решение о возможности сдачи ипотечной квартиры. Как банк осуществляет контроль Кредитор вправе контролировать целевое использование и состояние залогового имущества. Поэтому представители банка могут проверять, кто проживает в квартире, какова интенсивность ее износа. Здесь могут возникать противоречия, поскольку ипотечное жилье, даже находящееся в залоге у банка, юридически является собственностью заемщика. Соответственно, проникать в квартиру можно только с его согласия. Но представители банка могут не только лично посещать квартиру, но и негласно опрашивать соседей, совершать телефонные звонки на домашний номер и беседовать с жильцами, и пр. В любом случае банки настаивают на проведении проверок. Если такой контроль предусмотрен кредитным договором, отказ заемщика пустить представителей банка в квартиру может расцениваться как нарушение условий. Что будет за несанкционированную сдачу в аренду ипотечной квартиры Банки располагают широким арсеналом средств привлечения к ответственности заемщиков, несанкционированно сдающих ипотечное жилье. В числе эффективных мер, вынуждающих владельца квартиры отказаться от сдачи ее в аренду – уведомление налоговых органов о неуплате налогов. Другими методами являются: вынесение устного или письменного предупреждения; наложение штрафа за несоблюдение условий ипотечного договора; требование досрочно погасить задолженность (такая возможность допускается действующим законодательством); повышение кредитных ставок и сокращение сроков действия договора (все делается в одностороннем порядке, согласие заемщика не требуется; принудительное выселение квартирантов, незаконно находящихся в квартире, в течение 30 суток без предоставления банком денежной компенсации (ее обязан будет выплатить недобросовестный заемщик). Помимо прочего, нарушение условий ипотечного договора может привести к ухудшению кредитной истории.
  • Ангелина Витиевская
  • 25.10.2019
Ипотека — кредитно-финансовый инструмент, позволяющий приобретать жилье широким слоям населения, в том числе заемщикам со сравнительно невысоким доходом. Полученные деньги можно тратить только на покупку объекта недвижимости, выбор которого должен быть одобрен банком. Потребительские кредиты в большинстве случаев не имеют ограничений по направлениям использования. Банк интересует лишь полнота внесения платежей и своевременность окончательного расчета. Поэтому их можно рассматривать как альтернативу ипотеке. Каждый вариант имеет плюсы и минусы, выбор осуществляется в зависимости от конкретных обстоятельств: есть ситуации, когда с учетом всех факторов покупать жилье целесообразнее с помощью потребительского кредита. Преимущества и недостатки ипотеки Популярность ипотеки стабильно растет, что обусловлено следующими преимуществами: низкие процентные ставки (намного ниже по сравнению с потребительскими кредитами); длительные (до 30 лет) сроки погашения, что позволяет снизить сумму ежемесячных выплат; дополнительная и тщательная проверка чистоты сделки со стороны банка, что практически исключает риск приобретения жилья с «плохой» историей; множество программ кредитования (социальных, льготных, для военных, для многодетных семей и пр.); возможность получения большой суммы и, соответственно — уменьшения стартового взноса. Кроме этого, на суммы платежей по ипотеке предоставляется налоговый вычет, что фактически уменьшает их на 13% (при наличии официального дохода, облагаемого НДФЛ). Однако у ипотечного кредитования есть и ряд недостатков, основными из которых являются: длительность процедуры, жесткие требования к заемщикам (необходимо собирать множество справок); большая сумма переплат, которая на момент окончания договора может достигать стоимости 2-3 аналогичных объектов; необходимость передачи купленного жилья в залог (до полного расчета его нельзя продать, подарить, переоформить); дополнительные расходы как минимум на покупку страховки и на проведение оценки объекта недвижимости; ограничения в выборе квартиры или дома: объект должен быть одобрен банком. Обязательное условие ипотеки — стартовый взнос в сумме от 5 до 40% стоимости кредитуемого жилья. При отсутствии денег его можно сделать за счет материнского капитала или потребительского кредита. Преимущества и недостатки потребительских кредитов Несомненными плюсами являются: быстрота и простота получения: кредит можно взять уже в день обращения и только по паспорту; возможность потратить деньги на покупку жилья, которое банк не одобрил бы при оформлении ипотеки; отсутствие необходимости в предоставлении залога, привлечении поручителей, покупке страховки; возможность взять сразу несколько кредитов в разных банках. Что касается недостатков, то основными из них являются: высокие процентные ставки и небольшие сроки (до 7, редко до 10-15 лет); отсутствие налоговых льгот; сравнительно небольшие суммы; высокие ежемесячные выплаты; Кроме этого, при потребительском кредитовании банк не проводит проверку приобретаемой недвижимости, что увеличивает риск приобретения жилья с «плохой» историей. Пример расчета Предположим, для покупки жилья не хватает 1,5 млн. рублей, и есть два варианта — взять ипотеку на 15 лет под 11% годовых или потребительский кредит на 5 лет под 15% годовых. Для простоты расчета будем считать, что проценты и основной долг вносятся одинаковыми суммами в течение всего периода. При ипотеке: 1 500 000 руб. / 180 месяцев = 8 333 руб. в месяц (основной долг) 1 500 000 руб. * 11% / 12 = 13 750 руб. в месяц (проценты) 13 750 руб. + 8 333 руб. = 22 083 руб. ежемесячный платеж 13 750 руб. * 180 месяцев = 2 475 000 руб. (сумма переплаты) При потребительском кредите: 1 500 000 руб. / 60 месяцев = 25 000 руб. в месяц (основной долг) 1 500 000 руб. * 15% / 12 = 18 750 руб. в месяц (проценты) 25 000 руб. + 18 750 руб. = 43 750 руб. в месяц (ежемесячный платеж) 18 750 руб. * 60 месяцев = 1 125 000 руб. (сумма переплаты) Таким образом, при потребительском кредите сумма ежемесячных платежей почти вдвое больше, но сумма переплаты — почти вдвое меньше. Когда лучше брать потребительский кредит В большинстве случаев ипотека является оптимальным или единственно возможным способом покупки жилья. Но есть ситуации, когда целесообразно привлечь потребительский кредит, в их числе: Отсутствие или недостаток собственных средств для стартового взноса. Потребность в сравнительно небольшой сумме (например, 20% от стоимости недвижимости). Отсутствие официально подтвержденного дохода (без этого взять ипотеку практически нереально). Необходимость привлечь деньги на небольшой срок — например, до продажи машины, дачи, вступления в наследство и т. п. Отсутствие времени для оформления ипотеки (потребительские кредиты выдаются намного быстрее).
  • Ангелина Витиевская
  • 11.10.2019
Кредит позволяет получить жилье в собственность, аренда жилплощади – сохранить мобильность, что особенно актуально при частой смене работы или ее разъездном характере. Важно учитывать, что при ипотеке человек платит за свою квартиру, а при аренде ежемесячно отдает сопоставимую сумму за чужую. Но в первом случае он должен это делать до погашения задолженности перед банком, а во втором – может прекратить в любой момент (например, подобрав более дешевое жилье). Ипотеку дадут не каждому, а арендовать квартиру может любой человек. Оба варианта имеют плюсы и минусы, выбор во многом зависит от конкретной ситуации. Что учесть при выборе Учитывайте специфику населенного пункта. Если в нем открылся новый престижный ВУЗ – это гарантирует приток студентов, что неизбежно приведет к удорожанию съемного жилья. Высокая стоимость аренды свойственна всем городам, которые по тем или иным причинам привлекательны для приезжих. Важный фактор – семейное положение. Одиноким удобнее снимать жилье (это позволяет быстро менять место проживания и работу в случае такой необходимости), семейным важна стабильность ввиду привязки к школе, детскому саду, кружкам, секциям и т. п. Если планируется длительный срок жить в одном месте, целесообразней взять ипотеку и вкладываться в собственное жилье. Иначе через несколько лет можно остаться и без денег (они уйдут за аренду), и без жилплощади (если хозяин потребует съехать). Учитывайте экономическую ситуацию в стране. Инфляция и девальвация помогают в выплате ипотеки (при условии, что она в рублях), и затрудняют съем жилья (аренда будет дорожать). Аргументы в пользу ипотеки Постоянное удорожание жилья, в то время как покупательская способность денег со временем снижается. Поэтому ипотека – это одна из самых эффективных мер по защите своих денег от обесценивания (они вкладываются в ликвидный актив). Право заемщика на получение налогового вычета, что фактически снижает сумму платежей по ипотеке на 13% (ставка НДФЛ). Оформление квартиры (дома) в свою собственность, с регистрацией всех членов семьи. Наличие социальных и льготных программ для разных слоев населения (многодетных семей, военнослужащих, бюджетников и пр.). Возможность делать любой ремонт. Низкие процентные ставки и длительные (до 30 лет) сроки кредитования. Использование материнского капитала для внесения стартового взноса, что позволяет приобрести жилье даже при полном отсутствии собственных средств. Важно помнить, что приобретаемый с привлечением ипотеки объект недвижимости тщательно проверяется юристами банка, поскольку он должен быть уверен в надежность и юридическую чистоту залогового имущества. Поэтому риск купить квартиру с плохой историей практически отсутствует. Аргументы в пользу аренды Не нужно собирать справки, подавать заявку, проводить оценку, покупать страховку, тратить время и деньги на прочие формальности. Заплатил – и сразу вселился, что особенно актуально для приезжих. Отсутствие долгосрочных обязательств: можно в любой момент сменить жилье – например, для переезда к новому месту работы, или просто в связи с появлением более дешевого варианта. При наличии высокого дохода – возможность одновременно копить деньги для приобретения собственного жилья, причем на этом легко получить дополнительный доход, разместив их на депозите. При падающем рынке недвижимости – возможность подождать снижения цен, чтобы купить жилье на максимально выгодных для себя условиях. Возможность всегда иметь жилье даже при снижении уровня дохода: не хватает денег – можно переехать в квартиру меньшей площади или снять комнату. Отсутствие необходимости собирать деньги для стартового взноса: достаточно иметь сумму, эквивалентную 1-3 арендным платежам. Возможность сохранить право на получение жилья по социальной программе – в ситуациях, когда получение ипотеки лишает права на приобретение льготной жилплощади. Аренда – незаменимый вариант для студентов, командированных сотрудников и прочих лиц, временно проживающих в городе. Выводы Аренда оптимальна для людей, не привязанных к месту, склонных часто менять работу и переезжать не только в другие районы города, но и в населенные пункты. Также это реальный выход из ситуации, когда приобретение собственного жилья не представляется возможным. Ипотека – удобное решение для людей, для которых важна стабильность в виде собственного жилья. Это грамотный вариант инвестирования, поскольку недвижимость всегда остается в цене, а сумма переплат банку частично «съедается» инфляцией.
  • Ангелина Витиевская
  • 11.10.2019
Ипотека – одна из форм кредитования. Она имеет все признаки традиционного кредита, поскольку предоставляется на классических принципах платности, возвратности, срочности. Стандартная схема: берется ипотечный кредит, приобретаемая квартира оформляется в залог. Заемщик вправе жить в ней, делать ремонт, сдавать в аренду – но не может продавать, обменивать и дарить ее до погашения всех обязательств по ипотеке. Главная особенность ипотеки – конкретное целевое назначение: она выдается на покупку недвижимости, в большинстве случаев – жилой. Также у нее есть ряд других отличий от традиционных форм кредитования. Необходимость залога Ипотека без залога невозможна, он является главной гарантией возврата кредита независимо от финансового положения заемщика. Обычно в залог оформляется приобретаемая квартира: такая схема позволяет обзавестись жильем даже людям с невысоким уровнем дохода. Возможны и другие варианты: например, заемщик оформляет в залог старую квартиру (часто это наследство от умершего родственника), чтобы взять ипотеку на покупку жилья в новостройке. Банк может взять в залог хорошую дачу, машино-место в подземном паркинге или иную недвижимость при условии ее ликвидности. Сумма кредита Суммы ипотеки намного выше по сравнению с потребительскими, автомобильными и прочими видами кредитов. Это обусловлено высокой стоимостью недвижимости и низкой покупательской способностью населения: большинство покупателей квартир в лучшем случае могут собрать деньги на стартовый взнос, причем для этого часто используются сторонние источники (материнский капитал, продажа автомобиля или оставшейся в наследство дачи, и т. п.). Сроки кредитования Потребительские кредиты обычно выдаются на 2-5 лет. То же самое касается большинства кредитов на обучение, лечение, отдых, покупку автомобиля и пр. Ипотека предоставляется на срок до 30 лет. Длительные периоды кредитования обусловлены тем, что среднестатистический заемщик не в состоянии вернуть крупную сумму за небольшой интервал времени. Многие ипотечные кредиты закрываются досрочно, в среднем за 10-15 лет (большинство банков предоставляют такую возможность без штрафов и прочих санкций), но это в любом случае дольше по сравнению с другими видами кредитов. Процентные ставки При выдаче ипотечных кредитов банки минимизируют риски невозврата за счет залога. С учетом длительных сроков кредитования это способствует снижению процентных ставок. Их уровень значительно ниже по сравнению с автомобильными, потребительскими и прочими кредитами. Поэтому многие заемщики берут ипотеку «с запасом», чтобы хватило не только на покупку жилья, но и на ремонт, переезд, покупку мебели и техники, а также на прочие сопутствующие расходы. Это выгоднее, чем покрывать их за счет дорогостоящих потребительских кредитов. Требования к заемщику Банки намного строже относятся к выдаче ипотеки по сравнению с другими видами кредитования. Если потребительский или автомобильный кредит можно получить при предъявлении лишь паспорта, то для ипотеки необходимо: подтвердить наличие дохода, причем 2-НДФЛ зачастую недостаточно (могут потребовать также заверенные копии трудовой книжки и контракта, приказа о приеме на работу и иных документов); иметь деньги для стартового взноса, который варьируется в среднем от 10 до 50% от стоимости жилья; произвести оценку приобретаемого жилья (услуга предоставляется уполномоченной организацией); предоставить ликвидный залог; иметь безупречную кредитную историю. Для заемщиков действуют особые возрастные ограничения. Официально установленные рамки достаточно широкие (от 18 до 75 лет), но в реальности многие банки не дают ипотеку лицам моложе 23-25 и старше 45-50 лет. Считается, что молодые граждане недостаточно ответственны и финансово обеспечены для обслуживания кредита (к тому же мужчины до 27 лет, не служившие в армии, могут попасть под призыв), а люди в возрасте не успеют погасить долги до окончания периода своей экономической активности. Например, если 50-летний человек берет ипотеку на 20 лет, то ему придется платить по кредиту вплоть до 70 лет (если он не погасит его досрочно), и банк может усомниться в его способности рассчитываться по долгам. В заключение Несмотря на то, что ипотека – сложный и ответственный вид кредитования, это реальный инструмент, позволяющий решить жилищную проблему широким слоям населения.
  • Ангелина Витиевская
  • 07.10.2019
Для получения ипотеки нужно иметь высокий стабильный доход, безупречную кредитную историю и средства для стартового взноса. Наличие поручителей, созаемщиков, а также дополнительного ликвидного залога значительно повысит шансы на получение. Но предварительно следует изучить: рынок жилой недвижимости: нужно хорошо ориентироваться в ценах, знать преимущества и недостатки домов из разных материалов, владеть информацией о планировках, особенностях конкретных районов и микрорайонов; рынок ипотечного кредитования: банки предлагают множество продуктов, различающихся сроками финансирования, процентами, условиями погашения и прочими нюансами. Это позволит выбрать жилье и ипотеку для его покупки на максимально выгодных для себя условиях, что особенно актуально с учетом больших сумм и длительных сроков кредитования (любая мелочь может привести к серьезным переплатам или, наоборот – обеспечить значительную экономию). Также при выборе ипотеки нужно учесть еще ряд факторов. Процентная ставка Чем меньше – тем лучше, немалое значение имеют даже небольшие отклонения. Например, 2 млн. рублей под 9% и 9,5% годовых дают 10 000 рублей разницы в год. Соответственно, за 10 лет это будет 100 000 рублей, а за 20 лет – 200 000 рублей. Ставка по ипотеке может быть фиксированной или плавающей. Первый вариант стабильнее, поскольку процент установлен на весь срок действия договора независимо от внешних факторов (инфляция, решения Центробанка и пр.). Что касается плавающей ставки, то она привязывается к ключевой ставке, устанавливаемой Центробанком. Если она снижается – соответственно уменьшается и процент по кредиту, что позволяет сэкономить. Но если ключевая ставка будет расти, увеличатся и выплаты. Государство заинтересовано в ее снижении, но в периоды нестабильности она всегда увеличивается. Валюта кредита Берите ипотеку в той валюте, в которой получаете зарплату и иные доходы. Это защитит от непредсказуемых скачков курса, которые могут привести к значительному увеличению выплат. Простой пример: человек, получающий зарплату в рублях, в 2011 году взял ипотеку в сумме 30 000 долларов США под 10% годовых, ежемесячные платежи составляли 250 долларов – что по действующему тогда курсу (30 рублей за доллар) составляло 7500 рублей в месяц. После кризиса 2014 года курс резко упал, доллар стал стоить 65 рублей – соответственно, ежемесячные выплаты увеличились более чем в два раза: 250 х 65 = 16 250 рублей. Соотношение суммы кредита и ежемесячного дохода Перед получением ипотеки оцените, какую часть личного или семейного бюджета придется тратить на обслуживание кредита. Считается, что на это не должно уходить более 30% дохода – в противном случае придется серьезно экономить на других статьях расходов (обучение, лечение, покупка бытовой техники, ремонт автомобиля и пр.). Ликвидность приобретаемого жилья Фактор учитывается банком при принятии решения о предоставлении ипотеки. Крайне неохотно кредитуются сделки на покупку жилья в многоквартирных домах с износом более 50-60% (это касается старых построек советских времен), а также прочей неликвидной недвижимости. С учетом этого избегайте покупки квартир: в старых (35-40 лет и более) домах; в неблагополучных (криминальных) районах; в промышленных зонах или недалеко от вредных производств; на первых и последних этажах (также с осторожностью следует подходить к торцевым квартирам); в районах с плохой инфраструктурой (к новостройкам это относится в меньшей степени, поскольку новые районы быстро «обрастают» всем необходимым); вдали от остановок транспорта и станций метро. Подобное жилье непривлекательно даже при низкой стоимости, поскольку в случае необходимости продать его будет трудно. Отсутствие посредников Помощь риэлторов и агентств недвижимости может потребоваться лишь при участии в сложных сделках – например, когда по цепочке продается/покупается несколько квартир, или одним объектом недвижимости владеет два или более собственников, и т. п. В остальных случаях посредники не нужны – это позволит сэкономить в среднем 50-150 тыс. рублей (или более, в зависимости от суммы сделки). Вы можете самостоятельно: ездить на просмотры интересующих квартир; брать справки и прочие документы в учреждениях и ведомствах; торговаться с продавцом квартиры (частного дома) и т. д. И самое главное: законность и правильность сделки будет проверять банк, располагающий штатом квалифицированных юристов. Он не меньше покупателя заинтересован в том, чтобы квартира была абсолютно «чистой» с юридической точки зрения – поскольку это залоговое имущество, гарантирующее возврат кредита. Обязательна ли страховка По закону банки не вправе заставлять клиентов подписывать договор страхования. Но в реальности без этого получить ипотеку практически невозможно: заявка будет отклонена (тем более что банки не обязаны объяснять причину отказа). Поэтому есть два варианта: Подписать договор прямо в банке, воспользовавшись услугами страховой компании-партнера. Это быстро, просто, но стоимость страховки может оказаться значительно выше. Самостоятельно найти компанию для страхования сделки. Это значительно выгоднее (разница может доходить до 100%), но потребует серьезного анализа страхового рынка. Также банк может менее благосклонно отнестись к заявке на кредит, страховка по которому оформлена не у партнера. Страховка вносится сразу на год вперед, и ежегодно продлевается. При грамотном выборе компании и условий, экономия может составить десятки тысяч рублей. Размер стартового взноса Чем больше начальный взнос, тем меньше переплаты по ипотеке. Его минимальный размер зависит от банка и обычно варьируется в пределах 5-40% от суммы сделки. Можно взять ипотеку и без стартового взноса, но в этом случае банк потребует предоставить ликвидный залог (другая квартира или дом, дорогостоящее оборудование, ценные бумаги и пр.). В заключение При расчете суммы ипотеки помните, что сумма расходов при покупке жилья будет больше его стоимости. Нужны деньги на переезд, ремонт, покупку бытовой техники и мебели, и пр. С учетом этого рекомендуется увеличить запрашиваемую сумму ипотеки, поскольку проценты по ней ниже, чем у потребительских кредитов.
  • Ангелина Витиевская
  • 07.10.2019
Для получения ипотеки необходимо убедить банк в своей платежеспособности, финансовой ответственности, а также в чистоте предстоящей сделки. Одно из требований к заемщикам – соответствие возрастным рамкам: ипотека может выдаваться гражданам от 18 до 70 лет (верхняя граница считается на момент погашения долга), но в реальности банки неохотно кредитуют клиентов моложе 23 и старше 60 лет. Однако при наличии дополнительного ликвидного залога, собственного бизнеса или иных подобных аргументов проблем с получением ипотеки обычно не возникает. Содержимое пакета документов для получения ипотеки варьируется в зависимости от ситуации, а также от банка. Но есть определенный минимум, который требуется в большинстве случаев. Основные документы Перед обращением в банк нужно подготовить следующие документы: Заполненная анкета. Паспорт заемщика, созаемщиков и поручителей (при их наличии). Есть банки, которые дают ипотеку не только россиянам, но и нерезидентам по предъявлении национального паспорта. ИНН и СНИЛС (обычно достаточно копий, но некоторые банки требуют оригинал). 2-НДФЛ за последние полгода или год, а также другие документы, подтверждающие доход. Банк может их не затребовать в том случае, если самостоятельно проверяет эту информацию по базе ИНН. Срок действия 2-НДФЛ ограничен одним месяцем. Военный билет – для мужчин моложе 27 лет. Индивидуальные предприниматели вместо 2-НДФЛ представляют заполненную налоговую декларацию. Если заемщик уже является клиентом данного банка, специалисты уточнят уровень его дохода по движению на счете. При наличии залога нужна документация на право владения этим имуществом. Это может быть не только недвижимость, но и транспорт, ценные бумаги, дорогостоящее оборудование и прочие ликвидные активы. Также нужно подготовить дополнительные документы в зависимости от того, где приобретается жилье – на первичном или вторичном рынке. Покупка на первичном рынке Получить ипотеку на строящееся жилье проще, поскольку отсутствует целый ряд вопросов, характерных для «вторички». Такой дом не имеет износа, в нем нет незаконных перепланировок, квартиры еще не могут иметь «плохой истории», не нужно ждать выписку жильцов, а интересы дольщиков надежно защищены Федеральным законом № 214. Благодаря этому коммерческие риски банка при предоставлении ипотеки значительно снижаются. Для получения кредита нужно представить: договор с застройщиком; документы на возводимую недвижимость: кадастровый паспорт, план; экспертную оценку строящейся квартиры (зависит от месторасположения, планировки и площади, материала дома, развитости прилегающей инфраструктуры и пр.); подтверждение разрешения на строительство: его нужно взять у застройщика, данные документы дополнительно проверяются службой безопасности банка (например, чтобы имущество строительной компании не было арестовано). Иногда требуют также договор страхования возводимого объекта, но его можно оформить и в банке. Шансы на получение ипотеки значительно увеличатся при покупке жилья у застройщика, являющегося партнером банка. Покупка на вторичном рынке Особое внимание уделяется тому, прописаны ли в приобретаемой квартире несовершеннолетние дети или инвалиды. В этом случае собственник сможет продать ее только с согласия органов опеки, и лишь после того, как все жильцы будут зарегистрированы по новому адресу. Для получения ипотеки нужно представить: техпаспорт, экспертную оценку рыночной стоимости (проводится уполномоченной организацией); документы, свидетельствующие о праве собственности продавца на жилье (договоры купли-продажи, дарения, вступление в наследство), если владельцев несколько – это касается каждого из них; справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (выписку из лицевого счета), а если они имеются – согласие покупателя приобрести квартиру с непогашенной задолженностью; справку о зарегистрированных лицах (все они должны будут сняться с регистрации до заключения сделки); согласие органов опеки – если в квартире живут несовершеннолетние, инвалиды или прочие недееспособные граждане; кадастровый паспорт (для определения степени износа жилого фонда); справку из ЕГРП в подтверждение того, что продаваемая недвижимость не арестована и не заложена. Если собственник женат (замужем) и квартира покупалась после свадьбы, на ее продажу требуется согласие супруга (супруги). У одиноких могут потребовать соответствующую справку или копию свидетельства о расторжении брака. Дополнительные документы Перечень определяется с учетом специфики сделки и кредитной политики конкретного банка. К ним могут относиться: свидетельства о рождении детей; копии страниц трудовой книжки, контракта с работодателем и приказа о приеме на работу; справки о наличии ценного имущества (автотранспорта, недвижимости, оборудования и пр.) – не для передачи в залог, а для дополнительного подтверждения платежеспособности; квитанции или иные документы, подтверждающие внесение стартового взноса; справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
  • Ангелина Витиевская
  • 07.10.2019
Ипотека – разновидность целевого кредитования, предоставляемого в крупной сумме для приобретения недвижимости (чаще всего – жилья). Используется в России преимущественно для решения жилищной проблемы. Благодаря ипотеке жилье становится доступным массовому потребителю, купить его могут даже люди со сравнительно невысоким доходом. В ипотеку приобретают дачи, земельные участки, машиноместа и гаражи, коттеджи, доли в строящихся и существующих многоквартирных домах. Предприниматели и бизнесмены с ее помощью покупают производственные цеха, офисные помещения и здания, прочие объекты коммерческой недвижимости. Основные признаки ипотечного кредитования Кроме четко обозначенного целевого назначения, ипотека имеет следующие особенности: длительный (в среднем 10-50 лет) срок финансирования; наличие залога, в качестве которого может выступать строящийся, приобретаемый или уже имеющийся у заемщика объект недвижимости; относительно низкие процентные ставки (особенно в сравнении с потребительским кредитованием). Находящаяся в залоге недвижимость является собственностью заемщика. Он вправе проживать в ней, сдавать ее в аренду, ремонтировать и т. п., но не может продавать или дарить как полностью, так и частично до полного погашения обязательств перед банком. Как работает ипотека Клиент обращается в банк с просьбой профинансировать сделку по приобретению недвижимости. При этом заемщик должен удовлетворять ряду требований, основными из которых являются: гражданство РФ (но есть банки, кредитующие и нерезидентов); наличие постоянного дохода, позволяющего рассчитываться по кредиту; соответствие возрастным ограничениям (обычно 21-65 лет, но возможны исключения); хорошая кредитная история; наличие ликвидного залога (в его качестве может выступать приобретаемое жилье). Это стандартный перечень, но в каждом банке действуют собственные требования к заемщикам. Банк рассматривает заявку со всеми документами (справками о доходах, поручительствами, особо изучается принадлежность залога и законность владения, и пр.). При принятии положительного решения клиент вносит стартовый взнос (его размер оговаривается заранее, обычно в пределах 5-30%), а банк доплачивает сумму, необходимую для покупки. Отберут ли залог, если не платить ипотеку При неспособности платить по кредиту следует уведомить банк о возникших затруднениях. Он может пойти навстречу и пересмотреть условия договора в пользу заемщика (уменьшить проценты, предоставить кредитные каникулы и пр.) при наличии у него уважительных причин, например: внезапная потеря работы, например, из-за ликвидации предприятия, сокращения штатов и т. п., но – не по причинам компрометирующего характера (подтверждается трудовой книжкой и приказом об увольнении); проблемы со здоровьем (подтверждается медицинскими справками); непредвиденные обстоятельства, приведшие к порче или утрате имущества: пожар, затопление, квартирная кража, угон автомобиля и т. п. (подтверждается справками из уполномоченных органов – например, из МЧС или полиции). Изъятие залога является крайней мерой, когда иными способами решить ситуацию не удалось (например, заемщик злостно уклоняется от исполнения обязательств по ипотеке), причем это возможно только по решению суда. Банк продает заложенную недвижимость, вырученные деньги направляет на погашение задолженности с процентами, а оставшуюся сумму возвращает должнику. История и виды ипотеки Термин «ипотека» появился еще в древней Греции (6 в. до н. э.). Так называли столб или жердь, устанавливаемый на земле должника в знак того, что она может быть изъята кредитором. Впоследствии смысл термина трансформировался, и под ним стало подразумеваться кредитование под залог. В своем нынешнем виде ипотека существует в России с конца 1990-х годов, с ее помощью стране удалось значительно продвинуться в решении жилищной проблемы. Сегодня предлагаются следующие виды ипотеки: стандартная – для широких слоев населения; социальная – для малоимущих граждан (бюджетников, семей с двумя и более детьми, работников культуры и спорта, сотрудников соцзащиты и научных центров, и пр.); военная – для военнослужащих-контрактников (государство предоставляет субсидии, направляемые на погашение долга по ипотеке); «Молодая семья» – для семей, где хотя бы одному из супругов не исполнилось 35 лет. Действующее законодательство разрешает полностью или частично гасить долг по ипотеке с помощью материнского капитала. Законодательство об ипотеке Главным документом, регулирующим отношения между кредиторами и заемщиками, является Закон «Об ипотеке», изданный в 1998 году (№ 102). По мере развития программы ипотечного кредитования соответствующие корректировки были внесены в Земельный и Жилищный кодексы. Вопросы регистрации и оценки объектов недвижимости регламентируются законами соответственно № 218-ФЗ и № 135-ФЗ. При покупке в ипотеку жилья на условиях долевого строительства следует знать основные положения закона № 214-ФЗ.
  • Ангелина Витиевская
  • 03.10.2019
Одобренная заявка по ипотечному кредиту действует в течение определенного срока, который зависит от конкретного финансово-кредитного учреждения. В большинстве случаев он составляет два месяца, но есть банки, которые позволяют воспользоваться предоставленной ипотекой в течение 3-4 месяцев.
  • Ангелина Витиевская
  • 13.09.2019

Служба поддержки

Есть вопрос по кредитованию, получению займа или другого финансового продукта?
Наши эксперты окажут быструю и квалифицированную помощь.

Горячая линия

Бесплатный номер телефона по России 8 (800) 777-52-63

Вопрос эксперту

Получите ответ в течение дня help@plusfinance.ru
Наталья Пестрыкина

Наталья Пестрыкина


Финансовый консультант