Ипотека — кредитно-финансовый инструмент, позволяющий приобретать жилье широким слоям населения, в том числе заемщикам со сравнительно невысоким доходом. Полученные деньги можно тратить только на покупку объекта недвижимости, выбор которого должен быть одобрен банком.

Потребительские кредиты в большинстве случаев не имеют ограничений по направлениям использования. Банк интересует лишь полнота внесения платежей и своевременность окончательного расчета. Поэтому их можно рассматривать как альтернативу ипотеке. Каждый вариант имеет плюсы и минусы, выбор осуществляется в зависимости от конкретных обстоятельств: есть ситуации, когда с учетом всех факторов покупать жилье целесообразнее с помощью потребительского кредита.

Преимущества и недостатки ипотеки

Популярность ипотеки стабильно растет, что обусловлено следующими преимуществами:

  • низкие процентные ставки (намного ниже по сравнению с потребительскими кредитами);
  • длительные (до 30 лет) сроки погашения, что позволяет снизить сумму ежемесячных выплат;
  • дополнительная и тщательная проверка чистоты сделки со стороны банка, что практически исключает риск приобретения жилья с «плохой» историей;
  • множество программ кредитования (социальных, льготных, для военных, для многодетных семей и пр.);
  • возможность получения большой суммы и, соответственно — уменьшения стартового взноса.

Кроме этого, на суммы платежей по ипотеке предоставляется налоговый вычет, что фактически уменьшает их на 13% (при наличии официального дохода, облагаемого НДФЛ).

Однако у ипотечного кредитования есть и ряд недостатков, основными из которых являются:

  • длительность процедуры, жесткие требования к заемщикам (необходимо собирать множество справок);
  • большая сумма переплат, которая на момент окончания договора может достигать стоимости 2-3 аналогичных объектов;
  • необходимость передачи купленного жилья в залог (до полного расчета его нельзя продать, подарить, переоформить);
  • дополнительные расходы как минимум на покупку страховки и на проведение оценки объекта недвижимости;
  • ограничения в выборе квартиры или дома: объект должен быть одобрен банком.

Обязательное условие ипотеки — стартовый взнос в сумме от 5 до 40% стоимости кредитуемого жилья. При отсутствии денег его можно сделать за счет материнского капитала или потребительского кредита.

Преимущества и недостатки потребительских кредитов

Несомненными плюсами являются:

  • быстрота и простота получения: кредит можно взять уже в день обращения и только по паспорту;
  • возможность потратить деньги на покупку жилья, которое банк не одобрил бы при оформлении ипотеки;
  • отсутствие необходимости в предоставлении залога, привлечении поручителей, покупке страховки;
  • возможность взять сразу несколько кредитов в разных банках.

Что касается недостатков, то основными из них являются:

  • высокие процентные ставки и небольшие сроки (до 7, редко до 10-15 лет);
  • отсутствие налоговых льгот;
  • сравнительно небольшие суммы;
  • высокие ежемесячные выплаты;

Кроме этого, при потребительском кредитовании банк не проводит проверку приобретаемой недвижимости, что увеличивает риск приобретения жилья с «плохой» историей.

Пример расчета

Предположим, для покупки жилья не хватает 1,5 млн. рублей, и есть два варианта — взять ипотеку на 15 лет под 11% годовых или потребительский кредит на 5 лет под 15% годовых. Для простоты расчета будем считать, что проценты и основной долг вносятся одинаковыми суммами в течение всего периода.

При ипотеке:

  • 1 500 000 руб. / 180 месяцев = 8 333 руб. в месяц (основной долг)
  • 1 500 000 руб. * 11% / 12 = 13 750 руб. в месяц (проценты)
  • 13 750 руб. + 8 333 руб. = 22 083 руб. ежемесячный платеж
  • 13 750 руб. * 180 месяцев = 2 475 000 руб. (сумма переплаты)

При потребительском кредите:

  • 1 500 000 руб. / 60 месяцев = 25 000 руб. в месяц (основной долг)
  • 1 500 000 руб. * 15% / 12 = 18 750 руб. в месяц (проценты)
  • 25 000 руб. + 18 750 руб. = 43 750 руб. в месяц (ежемесячный платеж)
  • 18 750 руб. * 60 месяцев = 1 125 000 руб. (сумма переплаты)

Таким образом, при потребительском кредите сумма ежемесячных платежей почти вдвое больше, но сумма переплаты — почти вдвое меньше.

Когда лучше брать потребительский кредит

В большинстве случаев ипотека является оптимальным или единственно возможным способом покупки жилья. Но есть ситуации, когда целесообразно привлечь потребительский кредит, в их числе:

  1. Отсутствие или недостаток собственных средств для стартового взноса.
  2. Потребность в сравнительно небольшой сумме (например, 20% от стоимости недвижимости).
  3. Отсутствие официально подтвержденного дохода (без этого взять ипотеку практически нереально).
  4. Необходимость привлечь деньги на небольшой срок — например, до продажи машины, дачи, вступления в наследство и т. п.
  5. Отсутствие времени для оформления ипотеки (потребительские кредиты выдаются намного быстрее).