Для получения ипотеки нужно иметь высокий стабильный доход, безупречную кредитную историю и средства для стартового взноса. Наличие поручителей, созаемщиков, а также дополнительного ликвидного залога значительно повысит шансы на получение. Но предварительно следует изучить:
- рынок жилой недвижимости: нужно хорошо ориентироваться в ценах, знать преимущества и недостатки домов из разных материалов, владеть информацией о планировках, особенностях конкретных районов и микрорайонов;
- рынок ипотечного кредитования: банки предлагают множество продуктов, различающихся сроками финансирования, процентами, условиями погашения и прочими нюансами.
Это позволит выбрать жилье и ипотеку для его покупки на максимально выгодных для себя условиях, что особенно актуально с учетом больших сумм и длительных сроков кредитования (любая мелочь может привести к серьезным переплатам или, наоборот – обеспечить значительную экономию). Также при выборе ипотеки нужно учесть еще ряд факторов.
Процентная ставка
Чем меньше – тем лучше, немалое значение имеют даже небольшие отклонения. Например, 2 млн. рублей под 9% и 9,5% годовых дают 10 000 рублей разницы в год. Соответственно, за 10 лет это будет 100 000 рублей, а за 20 лет – 200 000 рублей.
Ставка по ипотеке может быть фиксированной или плавающей. Первый вариант стабильнее, поскольку процент установлен на весь срок действия договора независимо от внешних факторов (инфляция, решения Центробанка и пр.). Что касается плавающей ставки, то она привязывается к ключевой ставке, устанавливаемой Центробанком. Если она снижается – соответственно уменьшается и процент по кредиту, что позволяет сэкономить. Но если ключевая ставка будет расти, увеличатся и выплаты. Государство заинтересовано в ее снижении, но в периоды нестабильности она всегда увеличивается.
Валюта кредита
Берите ипотеку в той валюте, в которой получаете зарплату и иные доходы. Это защитит от непредсказуемых скачков курса, которые могут привести к значительному увеличению выплат.
Простой пример: человек, получающий зарплату в рублях, в 2011 году взял ипотеку в сумме 30 000 долларов США под 10% годовых, ежемесячные платежи составляли 250 долларов – что по действующему тогда курсу (30 рублей за доллар) составляло 7500 рублей в месяц. После кризиса 2014 года курс резко упал, доллар стал стоить 65 рублей – соответственно, ежемесячные выплаты увеличились более чем в два раза: 250 х 65 = 16 250 рублей.
Соотношение суммы кредита и ежемесячного дохода
Перед получением ипотеки оцените, какую часть личного или семейного бюджета придется тратить на обслуживание кредита. Считается, что на это не должно уходить более 30% дохода – в противном случае придется серьезно экономить на других статьях расходов (обучение, лечение, покупка бытовой техники, ремонт автомобиля и пр.).
Ликвидность приобретаемого жилья
Фактор учитывается банком при принятии решения о предоставлении ипотеки. Крайне неохотно кредитуются сделки на покупку жилья в многоквартирных домах с износом более 50-60% (это касается старых построек советских времен), а также прочей неликвидной недвижимости. С учетом этого избегайте покупки квартир:
- в старых (35-40 лет и более) домах;
- в неблагополучных (криминальных) районах;
- в промышленных зонах или недалеко от вредных производств;
- на первых и последних этажах (также с осторожностью следует подходить к торцевым квартирам);
- в районах с плохой инфраструктурой (к новостройкам это относится в меньшей степени, поскольку новые районы быстро «обрастают» всем необходимым);
- вдали от остановок транспорта и станций метро.
Подобное жилье непривлекательно даже при низкой стоимости, поскольку в случае необходимости продать его будет трудно.
Отсутствие посредников
Помощь риэлторов и агентств недвижимости может потребоваться лишь при участии в сложных сделках – например, когда по цепочке продается/покупается несколько квартир, или одним объектом недвижимости владеет два или более собственников, и т. п.
В остальных случаях посредники не нужны – это позволит сэкономить в среднем 50-150 тыс. рублей (или более, в зависимости от суммы сделки). Вы можете самостоятельно:
- ездить на просмотры интересующих квартир;
- брать справки и прочие документы в учреждениях и ведомствах;
- торговаться с продавцом квартиры (частного дома) и т. д.
И самое главное: законность и правильность сделки будет проверять банк, располагающий штатом квалифицированных юристов. Он не меньше покупателя заинтересован в том, чтобы квартира была абсолютно «чистой» с юридической точки зрения – поскольку это залоговое имущество, гарантирующее возврат кредита.
Обязательна ли страховка
По закону банки не вправе заставлять клиентов подписывать договор страхования. Но в реальности без этого получить ипотеку практически невозможно: заявка будет отклонена (тем более что банки не обязаны объяснять причину отказа). Поэтому есть два варианта:
- Подписать договор прямо в банке, воспользовавшись услугами страховой компании-партнера. Это быстро, просто, но стоимость страховки может оказаться значительно выше.
- Самостоятельно найти компанию для страхования сделки. Это значительно выгоднее (разница может доходить до 100%), но потребует серьезного анализа страхового рынка. Также банк может менее благосклонно отнестись к заявке на кредит, страховка по которому оформлена не у партнера.
Страховка вносится сразу на год вперед, и ежегодно продлевается. При грамотном выборе компании и условий, экономия может составить десятки тысяч рублей.
Размер стартового взноса
Чем больше начальный взнос, тем меньше переплаты по ипотеке. Его минимальный размер зависит от банка и обычно варьируется в пределах 5-40% от суммы сделки.
Можно взять ипотеку и без стартового взноса, но в этом случае банк потребует предоставить ликвидный залог (другая квартира или дом, дорогостоящее оборудование, ценные бумаги и пр.).
В заключение
При расчете суммы ипотеки помните, что сумма расходов при покупке жилья будет больше его стоимости. Нужны деньги на переезд, ремонт, покупку бытовой техники и мебели, и пр.
С учетом этого рекомендуется увеличить запрашиваемую сумму ипотеки, поскольку проценты по ней ниже, чем у потребительских кредитов.
